Idete vybavovať hypotéku? Prinášame 25 najčastejších otázok, na ktoré budete hľadať odpoveď

Vďaka poklesu úrokových sadzieb na hypotekárnych úveroch láka táto možnosť financovania bývania a nehnuteľnosti čoraz viac ľudí. Okolo riešenia a vybavovania hypoúverov je však stále veľa otázok a netýkajú sa len toho, aká vysoká bude splátka alebo o koľko hypotéku klient preplatí.

otázky o hypotékach

Najviac ľudí zaujímajú podmienky samotného získania hypoték – napríklad potrebné doklady, čo všetko budú musieť absolvovať, aké sú finančné a nefinančné náklady spojené s vybavovaním hypoúveru a tiež aj množstvo iných otázok. Na ich kompletné zodpovedanie sme sa práve dnes zamerali.

PRED TÝM, AKO ZAČNETE HYPOTÉKU VYBAVOVAŤ

Máme tu odporúčanie pre tých, ktorí ešte nemajú s úvermi žiadne skúsenosti. Viera Schleifová zo spoločnosti Hypo Consulting odporúča: „Klienti, ktorí ešte nikdy nesplácali hypotéku alebo iný úver, nepoznajú postup a vybavenie hypotéky sa im môže zdať náročné. Takýmto klientom odporúčam, aby si našli odborníka, ktorý im pomôže vyznať sa v zložitej spleti informácií a podmienok jednotlivých bánk. Šikovný, kvalitný a skúsený profesionál – sprostredkovateľ klientovi ušetrí veľa času, pomôže, vysvetlí a zároveň klientovi môže ušetriť aj nemálo financií tým, že mu nájde pre neho najlepšie podmienky, najvýhodnejšiu banku, v ktorej klient bude mať na mieru „ušitú“ hypotéku.“


Tu sú najčastejšie otázky ohľadom vybavovania hypoték spolu aj s odpoveďami:

1. Čo je hypotéka a na čo sa dá hypotekárny úver použiť?

Hypotekárny úver je dlhodobý bankový úver ručený založením nehnuteľnosti. Hypotéky na bývanie sa dajú použiť na kúpu nehnuteľnosti, stavbu nehnuteľnosti, rekonštrukciu nehnuteľnosti a v prípade bezúčelových hypoték aj na čokoľvek iné.

2. Čo je to americká hypotéka

Americký hypotekárny úver je bezúčelový typ hypotéky. Technicky ho ponúkajú viaceré banky u nás ako spotrebný úver s ručením nehnuteľnosťou, ale svojimi parametrami ide v podstate o hypotéku, ktorú je možné použiť na čokoľvek.

TIP: Prečítajte si viac o americkej hypotéke a zistite, kto ju na Slovensku poskytuje.

3. Čo je to hypotéka pre mladých?

Hypotekárny úver pre mladých je účelový hypoúver, ktorý sa dá použiť na stavbu, kúpu alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti. Ide o hypotéku, ktorá je „dotovaná“ štátom a bankou, ktoré prispievajú na nižší úrok.

Oproti klasickej komerčnej hypotéke je totiž možné získať tento úver s výhodnejším úročením až o 3 percentuálne body počas prvých 5 rokov splácania. Prečítajte si aj to, ako môžete získať štátny príspevok pre mladých.

Potrebujete poradiť s hypotékou?

Vyplňte našu hypotekárnu kalkulačku a poraďte sa bezplatne s hypotekárnym špecialistom, ktorý vám pomôže získať hypotéku s úrokom už od 1,19 % p.a.!

FinviaHypokalkulačka
HYPOTÉKA PRE MLADÝCH SO ŠTÁTNYM PRÍSPEVKOM

4. Aký je rozdiel medzi klasickou komerčnou hypotékou a hypotékou pre mladých?

Klasická komerčná hypotéka môže byť účelová aj bezúčelová. Hypotéka pre mladých si vždy vyžaduje dokladovanie účelu použitia finančných prostriedkov. Rozdiel je aj vo výške úrokov, ako sme už spomínali v predošlej odpovedi.

Ak si budete chcieť vziať komerčnú hypotéku, môžete tak spraviť bez ohľadu na váš vek alebo výšku príjmu (samozrejme, príjem musí byť dostatočný pre získanie úveru). Hypotéka pre mladých má ale určité podmienky týkajúce sa tak príjmu, ako aj veku.

5. Ak sú podmienky na získanie hypoúveru pre mladých?

  • v prvom rade je treba mať príjem v dostatočnej výške, aby ste mohli hypotéku získať
  • zároveň existuje aj horná hranica príjmu, ktorý môže mať klient, aby mohol hypotéku pre mladých získať – je to 1,3-násobok priemernej mzdy v národnom hospodárstve
  • ak ste dvaja žiadatelia, spolu nesmiete mať viac ako 2,6-násobok priemernej mzdy
  • treťou podmienkou je mať vek do 35 rokov v momente žiadania o hypotéku

6. Koľko môžete získať s hypotékou pre mladých?

Tento typ hypotekárneho úveru sa poskytuje do výšky najviac 50.000 € a najviac do 70% hodnoty založenej nehnuteľnosti.

Zároveň platí, že ak potrebujete požičať vyššiu sumu, môžete hypotéku pre mladých skombinovať aj s inými úvermi, napríklad klasickou komerčnou hypotékou. Do úvahy prichádzajú aj klasické spotrebné úvery na čokoľvek.

hypotéka pre mladých môže byť aj pre novomanželov

Hypotéka pre mladých môže byť samozrejme aj pre novomanželov.

7. Ako je to s nutnosťou dokladovať príjmy?

Na získanie hypotéky musíte mať príjem, pričom jeho výška je u každého klienta individuálna aj vzhľadom na výšku jeho výdavkov.

Čo sa týka dokladovania príjmu, viacero bánk nevyžaduje presné dokladovanie výšky príjmu napríklad pri hypotékach do hodnoty 50% zakladanej nehnuteľnosti.

8. Aké príjmy banka berie do úvahy?

Štandardne banky posudzujú príjem za posledné tri mesiace, pričom ale ide aj o to, o aký typ príjmu ide.

Pri živnostníkoch môže banka posudzovať príjmy aj za celý rok dozadu. Hypotéka pre živnostníkov má oveľa komplikovanejšie podmienky na splnenie.

Banky akceptujú aj príjem, ktorý máte zo zahraničia, pokiaľ ide riadne preukázateľný príjem, či už zo zahraničnej živnosti alebo trvalého pracovného pomeru.

AKO SA POČÍTA PRÍJEM

Väčšina bánk požaduje, aby mal klient príjem minimálne od 350 € do 500 € v čistom. Od tohto príjmu odráta banka výdavky klienta a podľa rozdielu mu vypočíta možnú výšku mesačnej splátky, od ktorej sa bude odvíjať hypotéka.

9. Môžete získať hypotéku aj vtedy, ak ste v úverovom registri?

Každá banka posudzuje klienta individuálne aj z hľadiska jeho úverovej minulosti. Hoci záznamy v úverových registroch zostávajú až 5 rokov, banky skúmajú najčastejšie stav registrov za posledných 12 mesiacov.

Vždy záleží aj od toho, o aký záznam ide a od toho, ako klient reagoval na tento záznam. Ak išlo napríklad o omeškanie splátky jednorázovo a klient následne zlepšil platobnú disciplínu, ešte stále môže získať aj nový hypoúver.

TIP: Máte zápis v registri? Prečítajte si, ako sa dostať von z registra dlžníkov.

10. Pre ktoré dôvody najčastejšie banky zamietajú klientom schválenie hypotéky?

Na odpoveď na túto otázku sme sa znova spýtali hypotekárnej špecialistky, Viery Schleifovej, ktorá hovorí: „Dôvodmi neschválenia hypotéky sú nízky príjem klienta, nedostatočné zabezpečenie – teda nepostačujúca hodnota nehnuteľnosti, ktorú klient bude chcieť založiť, nízka bonita klienta, nespoľahlivý zamestnávateľ a podobne.“

Najčastejšou príčinou zamietnutia úveru v banke však býva vysoká úverová zaťaženosť alebo zlá platobná disciplína, teda že klient nespláca svoje existujúce záväzky načas a v požadovanej výške.

Banky a dnes už aj nebankové spoločnosti starostlivo sledujú splácanie záväzkov žiadateľov o úver v úverovom registri, ktorého súčasťou sú všetky seriózne finančné spoločnosti, či už banky alebo nebankové spoločnosti.

11. Sú v ponuke bánk ešte stále aj 100% hypotéky?

A čo také stopercentné hypotekárne úvery – je možné si požičať na nehnuteľnosť aj bez vlastných finančných prostriedkov? Na túto otázku znova odpovedala Viera Schleifová.

Podľa nej, aj v súčasnosti niektoré banky stále vedia klientom požičať 100% z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti.

NBS počet 100% hypoték prísne reguluje stanoveným %. Do 31.3.2016 môžu banky poskytnúť do 20% zo všetkých poskytnutých hypoték, od 1.4.2016 to bude už len 15%.

Banky tým pádom majú nastavené pravidlá, komu a za akých podmienok 100% hodnoty nehnuteľnosti požičajú. Uprednostňujú klientov, ktorí majú dostatočný a stabilný príjem, spoľahlivého zamestnávateľa, tiež klientov, ktorí nemajú ďalšiu hypotéku, resp. zvýhodňujú žiadateľov, ktorí si idú zabezpečiť prvé bývanie. Rozhodujúcou môže byť aj lokalita, kde sa zakladaná nehnuteľnosť nachádza.

12. Aký typ nehnuteľnosti pri hypotéke môžete založiť?

Najčastejšie a najlepšie banky akceptujú ako ručenie založenie nehnuteľnosti určenej na trvalé bývanie, čiže rodinného domu alebo bytu. V prípade veľmi bonitných stavebných pozemkov je možné založiť aj tie, podobne to platí aj pri rekreačných nehnuteľnostiach, čiže napríklad chatách.

TIP: Založiť sa dá aj rozostavaný dom, napríklad ak potrebujete peniaze na financovanie výstavby domu, je možné ho založiť a banka vám naň požičia podľa jeho budúcej hodnoty v momente, kedy bude dostavaný.

založenie pozemku na hypotéku

V niektorých prípadoch je možné založiť v prospech banky aj pozemok.

13. Ako je to so splácaním hypotéky?

Hypotekárne úvery sa splácajú dlhodobo a vo forme pravidelných mesačných splátok. Obvyklá doba splatnosti je od 4 do 30 rokov.

Banky pri splácaní používajú dva modely a to buď model rovnakej mesačnej splátky počas celej doby splatnosti, alebo model, kedy sa splátka postupne zvyšuje alebo znižuje.

14. Je možné realizovať aj mimoriadne splátky?

Hypotéky patria medzi tie typy úverov, kde je možné aj vloženie mimoriadnych splátok. Novela zákona o úveroch na bývanie hovorí, že od marca 2016 je možné raz za rok vložiť bez poplatku mimoriadnu splátku až do výšky 20% istiny hypotéky.

Doteraz to ponúkalo len niekoľko bánk, iné si mohli pýtať poplatok. Táto mimoriadna splátka sa bude dať vložiť len pri výročí schválenia úveru, čiže raz za rok.

TIP: Pozrite sa, kde získate hypotéku s možnosťou mimoriadnej splátky.

15. Za akých podmienok je možné úver predčasne splatiť?

Hypotéky je možné aj predčasne splatiť v celosti, nielen vložiť mimoriadnu splátku. Po novom je možné predčasné splatenie hypotéky v období počas fixácie s poplatkom vo výške do 1 %. Pri výročí fixácie, teda pri jej ukončovaní, je to možné aj bez poplatku, tak ako doteraz.

Pri hypotéke pre mladých ale platí, že predčasné splatenie je síce možné, ale neoplatí sa. Ak by ste túto hypotéku chceli splatiť v období prvých 5 rokov od jej získania, museli by ste vrátiť banke aj štátu výšku príspevku.

Ide o rozdiel medzi komerčným a zvýhodneným úrokom na hypotéke. K tomu samozrejme treba pripočítať aj prípadný poplatok za predčasné splatenie.

16. Ako je to s prípadným refinancovaním hypoúveru?

Od marca je výhodnejšie aj refinancovanie hypotekárneho úveru, ktoré je po novom už bez vysokých pokút a sankčných úrokov. Kým do marca si banky bežne účtovali aj 4 alebo 5 % zo sumy, ktorá sa refinancovala v inej banke, po novom je to už len do 1%.

Podobne ako pri predčasnom splatení, aj pri refinancovaní platí, že hypotekárny úver pre mladých je možné refinancovať. Znova treba rátať s tým, že ak by refinancovanie prebehlo počas 5 rokov splatnosti, pôjde o rovnakú situáciu ako s prípadným predčasným splatením.

17. Kde všade môžem získať hypotéku?

Hypotekárne úvery poskytujú banky. Niektoré nebankové spoločnosti môžu mať tiež dlhodobé úvery podobné hypotékam, ale tie sú typickým bankovým produktom.

U nás poskytuje hypoúver drvivá väčšina bánk, najmä Slovenská sporiteľňa, Všeobecná úverová banka, ČSOB, Tatra Banka, Sberbank, OTP Banka, Prima Banka alebo UniCredit Bank.

VEDELI STE, ŽE: Veľmi parametricky podobný na hypotéku je aj spotrebný úver zaručený nehnuteľnosťou od mBank. Dobou splatnosti, podmienkami ručenia, výškou úveru a možnosťami splácania ide v podstate o hypotéku, ale napríklad nie je možné ju získať s príspevkom od štátu pre mladých.

18. Ako sa dokladuje účel použitia finančných prostriedkov z hypotéky?

Spravidla v prípade potreby dokladovania účelu využitia financií z hypotekárneho úveru uplatňuje banka jednu z dvoch možností. Prvou je predkladanie faktúr, kúpnej zmluvy alebo iného dokumentu, ktorý preukáže, ako boli peniaze použité.

Druhou je podpísanie čestného prehlásenia o použití finančných prostriedkov v súlade s účelom úveru a doloženie napríklad len fotografií. To sa najviac využíva v prípade, že staviate alebo rekonštruujete nehnuteľnosť.

dokladovanie účelu hypotéky

Dokladovanie účelu hypotéky môže byť aj fotografiami.

19. Ako je to s poistením úveru – je povinné či nie?

Napriek tomu, že banky vás budú presviedčať o povinnosti poistiť si splácanie úveru, nie je to nevyhnutné. Pokiaľ napríklad máte osobitné životné poistenie, prípadne úrazové poistenie, bolo by dodatočne poistenie hypotéky v banke len zbytočne duplicitné.

Navyše, samostatne si viete vo väčšine prípadov dojednať lepšie poistné podmienky a výhodnejšiu poistku ako to je v prípade poistenia od banky.

20. A čo poistenie nehnuteľnosti – je povinné pri hypotéke alebo nie je?

Poistenie nehnuteľnosti, ktorou budete ručiť, už naopak potrebné je a vinkulácia poistenia je v tomto prípade v prospech banky. V praxi to znamená, že ak nastane poškodenie domu v dôsledku poistnej udalosti, poisťovňa vyplatí sumu najprv v prospech banky.

Jednoducho, aby uspokojila jej pohľadávku ohľadom zostatku nesplatenej časti hypotekárneho úveru. Takéto poistenie je už podmienkou uzavretia zmluvy o hypotekárnom úvere.

21. Čo je to fixácia úrokovej sadzby a aká je možná?

Fixácia úrokovej sadzby je obdobie, počas ktorého sa banka a klient dohodnú, že sa nebude meniť výška úrokovej sadzby na hypotekárny úver.

Pre vás to znamená, že sa nemení ani splátka, hoci v rámci dočasných opatrení môže banka pristúpiť napríklad k zníženiu splátky v prípade, ak o to klient požiada. Počas tohto obdobia ale máte istotu, že sa splátka nezvýši kvôli zvýšeniu úroku.

22. Aké sú poplatky spojené s hypotékou?

Najčastejšie sa s hypotékou spája poplatok za vybavenie, ktorý sa pohybuje rádovo v niekoľkých stovkách €. Niektoré banky ho majú ako určité percento z výšky úveru, iné ako pevnú sumu bez ohľadu na to, koľko si budete požičiavať.

Minulosťou je poplatok za vedenie úveru alebo za vedenie úverového účtu. Pri predčasnom splatení a treba pripraviť na poplatok vo výške do 1% z istiny hypotéky. Predčasné splatenie hypotéky sa tak nemusí oplatiť úplne každému.

PRIAMO NESÚVISIACE POPLATKY: Obvykle je potrebné zaplatiť ešte pri vybavovaní hypotéky napríklad poplatok za znalecký posudok, čo býva okolo 200 € a poplatky spojené napríklad s katastrom pri zavkladovaní záložného práva. Tieto hradí ale obvykle banka za klienta.

23. Kedy sa viac oplatí hypotéka a kedy viac spotrebný úver?

Z hľadiska úrokovej sadzby sa vždy oplatí viac hypotéka, ale treba si porovnať najmä to, o koľko preplatíte úver. Pri spotrebnom úvere je preplatenie obvykle vyššie ako pri hypotéke.

Avšak napríklad pri malých sumách môže byť jeho vybavenie rýchlejšie a jednoduchšie, pretože netreba zakladať nehnuteľnosť. Ak stále neviete, či sa pre hypoúver rozhodnúť, odporúčame vám prečítať si náš článok o tom, či si zobrať hypotéku alebo nie.

24. Ako je to s ručiteľom v prípade hypotéky?

Hypoúvery sú úvery ručené najmä založením nehnuteľnosti. Môžete si ich zobrať sám alebo aj so spoludlžníkom, ale klasické ručenie ručiteľom sa v týchto prípadoch nevyužíva.

Banky po ňom výnimočne siahnu napríklad vtedy, ak nezvládate splácať svoju pôvodnú hypotéku a máte zároveň možnosť pribrať do úverového vzťahu ručiteľa, ktorý vám so splácaním pomôže.

ručiteľ pri hypotéke

Ručiteľa pri hypotéke nemusíte mať, ide len o extrémne prípady.

25. Ako sa určuje hodnota založenej nehnuteľnosti?

Čo sa týka hodnoty nehnuteľnosti, ktorá slúži na ručenie úveru, tak banky najčastejšie využívajú buď ohodnotenie na základe znaleckého posudku vystaveného externým znalcom alebo na základe vlastného interného hodnotenia.

To používajú najmä v prípade, ak ručíte domom alebo bytom určeným na bývanie, kedy na základe plochy, materiálov či lokality odhadnú jeho hodnotu aj bez externého posudku.

Zhrnutie

Hypotéka na bývanie je aj napriek časovo náročnejšiemu vybaveniu oproti napríklad spotrebnému úveru najvýhodnejšou možnosťou, ako prefinancovať svoje bývanie. Využitie je naozaj flexibilné a nie je problém použiť hypotéku na stavbu, kúpu či rekonštrukciu nehnuteľnosti.

Hypotéku si môžete vypočítať aj cez našu online kalkulačku hypoték. Veríme, že sme vám všetky možné otázky zodpovedali dostatočne a ak ešte nejaké zostali, pokojne sa nás opýtajte v komentároch!

Vyplňte hypotekárnu kalkulačku a poraďte sa zadarmo s hypotekárnym špecialistom.

FinviaHypokalkulačka
HYPOTÉKA PRE MLADÝCH SO ŠTÁTNYM PRÍSPEVKOM
Idete vybavovať hypotéku? Prinášame 25 najčastejších otázok, na ktoré budete hľadať odpoveď
4.75 (95%) 4 hlasov

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *