Ako banky počítajú príjem žiadateľa o hypotéku?

Výška hypotéky závisí, okrem iného, aj podľa príjmu žiadateľa. Ak ste zamestnanec na klasický trvalý pracovný pomer a máte čistú mzdu okolo 500 € mesačne, k hypotekárnemu úveru sa dostanete.

Čo ale v situácii, keď ste napríklad živnostník alebo konateľ spoločnosti s ručením obmedzeným alebo máte problém s doložením príjmu?

hypotéka podľa výšky príjmu

V minulosti mohol byť riešením hypoúver bez preukazovania výšky príjmu, avšak dnes je situácia už iná a určitý príjem treba vedieť doložiť. Niektoré banky už umožňujú získať hypotéku na bývanie aj na základe obratov na účte, ale nejde ešte o možnosť, ktorá by bola široko využívaná. Ako sa teda ráta príjem a ako sa preukáže?

Hypotéka a príjem z trvalého pracovného pomeru

Najjednoduchšiu situáciu majú zamestnanci, ktorí sú zamestnaní na trvalý pracovný pomer a dostávajú mzdu na účet. V tomto prípade je jednoduché tak dokladovanie príjmu, ako aj jeho výpočet v banke pre zistenie možnosti získať hypotekárny úver.


Ak pracujete na dobu určitú, aj v tomto prípade môžete získať hypotéku, avšak musíte o ňu požiadať najneskôr 3 mesiace pred ukončením tejto doby. Ak ste zamestnanec, pripravili sme pri vás aj postup vybavenia hypotéky od A po Z.

Ako sa vypočíta príjem v prípade zamestnanca?
  1. Banka si zistí výšku jeho príjmu buď cez výpis z účtu, prípadne na základe potvrdenia od zamestnávateľa alebo podľa údajov zo Sociálnej poisťovne.
  2. Od výšky čistého príjmu odpočíta náklady a výdavky, ktoré zamestnanec má, najmä náklady na bývanie a bežný život.
  3. Pokiaľ má zamestnanec aj nejaké iné úvery, leasingy alebo pôžičky, musí odpočítať od príjmu aj výšku mesačných splátok.
  4. V prípade, že výsledný rozdiel je dostačujúci na mesačnú splátku hypotéky, banka ju môže zamestnancovi schváliť.
A ČO MINIMÁLNA MZDA?

Môžete získať hypotéku aj vtedy, ak pracujete za minimálnu mzdu? Spýtali sme sa Viery Schleifovej zo spoločnosti Hypo Consulting:

“Banky pri poskytovaní hypoték posudzujú príjmy žiadateľov a každá z nich má nastavenú určitú sumu, ktorá klientovi musí ostať po zaplatení splátky úveru. Táto minimálna suma má slúžiť na zabezpečenie všetkých základných potrieb klienta a vychádza práve zo súm životného minima a minimálnej mzdy. Realita je taká, že klient, pokiaľ žiada o hypotéku sám bez spolužiadateľa, sa na poskytnutie úveru nekvalifikuje.”

Hypoúver na príjem zo živnosti

Ak ste živnostník, tak sú vaše vyhliadky na získanie hypoúveru o niečo horšie ako v prípade zamestnancov. Banky totiž pri živnostníkoch zohľadňujú nielen výšku príjmu, ale napríklad aj dobu podnikania alebo vyhliadky do budúcnosti.

Aby ste mohli získať hypotéku, musíte mať živnosť minimálne jeden celý kalendárny rok a v dobe, kedy podávate žiadosť o úver, ju nesmiete mať pozastavenú. Určite si prečítajte aj náš článok o tom, čo potrebuje živnostník pri vybavovaní hypotéky.

Pre živnostníkov platia tieto podmienky:
  • musíte mať podané daňové priznanie, ktoré musí byť kladné
  • nesmiete vykazovať stratu alebo nulový príjem
  • banka vypočíta váš príjem buď podľa obratu, čiže zo všetkých príjmových faktúr za predchádzajúce zdaňovacie obdobie, alebo podľa základu dane
  • ak banka berie do úvahy príjem podľa obratu, mesačný príjem vypočíta z 10% obratu, ktorý vydelí počtom mesiacov podnikania
  • ak banka počíta príjem podľa základu dane, tak od tohto základu dane odpočíta zaplatenú daň a výsledok znova vydelí počtom mesiacov podnikania
hypotéka pre živnostníkov

Hypotéka pre živnostníkov je tiež dostupná, ale príjmy sa počítajú úplne odlišne.

Hypotekárny úver pre konateľa spoločnosti s.r.o.

Žiadateľ o hypotéku môže pri dokladovaní príjmu použiť aj príjmy z podnikania formou spoločnosti s ručením obmedzeným. Musí byť ale jediným konateľom spoločnosti, prípadne spolukonateľom so svojou manželkou alebo manželom.

Aj v tomto prípade platí, podobne ako pri živnosti, že spoločnosť musí podnikať minimálne celý jeden kalendárny rok. Banka bude ale posudzovať bonitu firmy celkovo, čiže nielen príjmy.

Pri príjme konateľa s.r.o. platí:
  • čistý mesačný príjem vypočíta banka na základe tržby firmy, čiže podľa jej obratu – tržbu vydelí počtom 12 mesiacov a výsledok je príjem na posúdenie možnosti splácania hypoúveru
  • banka môže čistý mesačný príjem v prípade konateľa brať ako príjem zo zamestnania, avšak v tomto prípade komplexne zohľadňuje bonitu danej s.r.o. spoločnosti
  • nie je však možné kombinovať príjem z počítaného obratu a príjem zo zamestnania v danej firme, žiadateľ o hypotéku si musí vybrať len jeden zo spôsobov

TIP: Pozrite sa, kto poskytuje pôžičky a úvery pre podnikateľov.

Hypotéka bez dokladovania príjmu

Čo sa týka možností získať hypoúver bez dokladovania alebo preukazovania príjmu, v minulosti ponúkalo takýto spôsob viacero bánk. Aktuálna situácia ale tomuto spôsobu nepraje.

Pokiaľ naozaj nemáte žiadnu možnosť dokladovania príjmu, hypotéku získate naozaj len veľmi ťažko a bude to závisieť od viacerých okolností a individuálneho posúdenia v banke. Väčšina bánk klasickú hypotéku na bývanie bez doloženia príjmu neschváli.

Kedy môžete získať hypotekárny úver aj bez preukazovania príjmu?
  • musíte mať absolútne čistý úverový register a nesmiete mať žiadne nesplatené záväzky voči iným bankám alebo finančným inštitúciám
  • v prípade účelového úveru na bývanie ponúka napríklad mBank možnosť získania aj bez dokladovania príjmu, ale len pri hypotéke do 50% hodnoty založenej nehnuteľnosti
  • ak refinancujete hypotéku, čiže idete novým úverom splatiť ten starý, viacero bánk umožňuje získať novú hypotéku aj bez dokladovania príjmu, napríklad aj Prima Banka

Dá sa zohľadniť príjem podľa obratov na účte?

Poslednou možnosťou, ak nemáte ako inak preukázať svoj príjem, je aj možnosť posúdenia obratov na účte namiesto riadneho dokladovania príjmov. Túto možnosť využívajú zatiaľ len niektoré banky a ide o veľmi individuálne situácie, kedy napríklad nie je možné posúdenie podľa údajov zo Sociálnej poisťovne alebo iným spôsobom.

Viera Schleifová, hypotekárna špecialistka, o tomto spôsobe posúdenia príjmu pre účel schválenia hypotéky:

„Banky posudzujú príjmy čím ďalej, tým prísnejšie. Niektoré ešte stále vedia poskytnúť hypotéku členom vybraných komôr na základe určitého % z obratov na účte. Takýmto spôsobom vedia na výnimku poskytnúť hypotéku aj živnostníkom. Pri posudzovaní príjmov na základe obratov banky postupujú prísne a individuálne, túto možnosť ale stále niektorým klientom umožňujú.“

V každom prípade netreba zabúdať ani na svoje doterajšie finančné záväzky – napríklad na iné úvery, leasingy alebo aj kontokorentný úver. Pri posúdení príjmu banky berú do úvahu aj výšku týchto záväzkov a preto je lepšie ich buď nemať, alebo ich mať na čo najnižšej úrovni. Okrem toho sú tu aj iné kritéria ovplyvňujúce schválenie hypotéky.

hypotéka podľa obratov na účte

Niektoré banky môžu individuálne zohľadniť aj obraty na účte pre vypočítanie príjmu.

Ktorá možnosť je teda najlepšia?

Ideálnym prípadom je, ak viete pre hypotéku dokladovať aspoň určitý minimálny príjem. Úplne bez akéhokoľvek preukazovania jeho výšky vám dnes už nepožičia takmer žiadna banka, alebo len za veľmi špecifických podmienok. Preto ak viete, že budete napríklad tento rok žiadať o hypotéku, treba sa podľa toho zariadiť.

Ak ste živnostník alebo máte spoločnosť s.r.o., pripravte sa na to, že musíte vedieť preukázať svoj obrat alebo zisk faktúrami, prípadne daňovým priznaním. Samozrejme, to, či získate alebo nezískate hypotéku, nezávisí len od vášho príjmu. Existuje totiž viac podmienok a je dobré dať si pozor na všetko, čo si banka overuje pri žiadosti o hypotéku.

Vypočítajte si, či hypotéku dostanete!

Vyplňte parametre svojej hypotéky, obratom zistíte, aké hypotekárne úvery prichádzajú vo vašom prípade do úvahy.

Ako banky počítajú príjem žiadateľa o hypotéku?
5 (100%) 1 hlasov

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *