Nový zákon o úveroch na bývanie prináša veľké zmeny od marca 2016

Koncom roka 2015 bola v NRSR schválená dôležitá novelizácia zákona o úveroch na bývanie, ktorý bude v platnosti od 21. marca 2016 a prináša viaceré dôležité zmeny tak pre poskytovateľov týchto úverov, čiže banky, ako aj pre klientov, ktorí tieto úvery majú alebo si ich budú brať.

Nový zákon o úveroch na bývanie

Najnovší zákon o úveroch na bývanie platný od roku 2016 sa vzťahuje na rôzne druhy úverov, pričom podľa definície ide o dočasné poskytnutie peňažných prostriedkov veriteľom spotrebiteľovi na základe zmluvy o úvere na bývanie vo forme odloženej platby, pôžičky, úveru alebo obdobnej finančnej pomoci, čo znamená, že sa jedná o hypotekárny úver a úver na bývanie podobného charakteru, ako je hypotéka.

POZOR: Podľa nového zákona sa za úver na bývanie považuje nielen hypotéka, ale aj niektoré stavebné úvery a tiež iné úvery v zmysle zákona č. 310/1992 Zb. o stavebnom sporení. Ak vás to zaujíma, môžete si pozrieť odborné vysvetlenie a výklad noviniek.


Poďme sa pozrieť na najdôležitejšie zmeny, ktoré sa vás priamo dotknú:

Odstúpenie od úverovej zmluvy

To, čo je bežné pri spotrebných úveroch, sa zavádza aj pri úveroch na bývanieodstúpenie do 14 dní bez uvedenia dôvodu.

V praxi to znamená, že môžete odstúpiť od zmluvy o úvere na bývanie do 14 dní od uzavretia tejto zmluvy alebo od dňa, kedy vám bola táto zmluva doručená vrátane súvisiacich dokumentov, ak tento deň nasleduje po dni uzavretia zmluvy o predmetnom úvere na bývanie.

Ako sa však bude toto odstúpenie realizovať v praxi, je otázne, keďže banka obvykle posiela peniaze nie klientovi, ale predávajúcemu, ktorý nehnuteľnosť predal. Kúpna zmluva a zmluva o poskytnutí úveru kupujúcemu sú ale dva samostatné inštitúty práva a sme preto aj sami zvedaví, ako sa bude využívať toto ustanovenie v praxi.

Predčasné splatenie hypotéky počas fixácie

Novelizácia zákona o úveroch za bývanie ustanovuje aj možnosť raz za rok bez poplatku uhradiť mimoriadnu splátku hypotekárneho úveru a úveru za bývanie. To znamená, že vždy pri výročí získania úveru bude môcť každý rok uhradiť dlžník mimoriadnu splátku úveru a to až do výšky 20% z úveru. Toto právo budete môcť využiť už jeden celý mesiac pred dňom výročia uzavretia úveru.

Tu treba povedať, že:

  • Viacero bánk ponúkalo podobný „benefit“ aj doteraz, čomu sme sa venovali aj my a to v rámci témy hypotéky s možnosťou mimoriadnej splátky
  • Je možné uhradiť túto mimoriadnu splátku len do určenej výšky, čiže sa to netýka celého zostatku úveru
  • Bude možné za takýchto podmienok vyplatiť úver len z časti a len raz z rok
  • Na celé predčasné splatenie hypotéky nový zákon pamätá tiež, ale za iných podmienok

Zmena zákona o úvere na bývanie

Lacnejšie predčasné splatenie hypotéky

Čo sa týka splatenia celej hypotéky a úveru na bývanie, doteraz bola prax taká, že banky si účtovali rôzne poplatky, najčastejšie vo výške 4 až 5 percent buď z nesplatenej istiny úveru alebo zo sumy, ktorú klient musel vložiť na vyplatenie celého zvyšku úveru. Po novom už zákon stanovuje, že veriteľ si môže zaúčtovať len oprávnené náklady, pričom výška poplatku sa stanovuje najviac na 1 % zo zostávajúcej výšky úveru.

Poplatok za predčasné splatenie hypotéky tak ostáva, ale bude nižší. Predčasné splatenie hypotéky bez poplatku bude naďalej možné tak ako doteraz, čiže po skončení fixácie úročenia. Aké sú ale možné riziká tejto zmeny?

  1. Banky môžu bremeno preniesť do vyššieho úročenia
  2. Môže prísť k obmedzeniu dĺžky maximálnej fixácie úroku, čiže napríklad úver na bývanie s doživotne garantovanou splátkou už bude len veľmi ťažké získať
  3. Hrozí nárast „turistiky“ medzi bankami, čo nemusí v konečnom dôsledku znamenať výhodu vždy, pretože treba pozerať nielen na úrok, ale aj iné parametre

Oznámenie dôvodov zamietnutia úveru a vyšší informačný štandard

V rámci zvyšovania informovanosti klientov pribudne poskytovateľom úverov viacero nových povinností v súvislosti s poskytovaním informácií. Jednak už bude musieť veriteľ v prípade zamietnutia schválenia úveru informovať klienta o dôvode odmietnutia schválenia úveru (čo doteraz nebolo povinné a tak veľa ľudí nevedelo, čo robiť, ak banka hypotéku zamietla), ale v prípade schválenia musí veriteľ poskytnúť zhrnutie všetkých podstatných informácií o úvere vo forme ESIS, čo je Európsky štandardizovaný informačný formulár.

Okrem toho sa viac informácií a lepšie informovanie vzťahuje aj na informovanie klienta pri uzatváraní alebo predlžovaní zmluvy o úvere na bývanie a to z pohľadu sume zaplatených úrokov, ale aj zostatku nesplatenej istiny po skončení fixácie.

RIZIKO: V tomto prípade môže ale hroziť psychologický efekt ignorovania údajov a faktov, pretože klient môže byť zavalený toľkými informáciami, že ich prestane vnímať a porovnávať, čo v konečnom dôsledku môže znamenať menší prehľad o svojom úvere.

Zverejnenie provízie za sprostredkovanie úveru a hypotéky

Táto zmena sa dotýka najmä sprostredkovateľov úverov a rôznych finančných agentov. Nový zákon ustanovuje, že klientovi, pre ktorého vykonávajú sprostredkovanie hypotéky alebo úveru na bývanie, musia odhaliť výšku svojej provízie a odmeny. Taktiež sa klient môže dozvedieť aj to, aké sú provízie a odmeny pre tohto sprostredkovateľa od iných poskytovateľov úver.

Táto novinka je mierne sporná, pretože:

  • Pre samotnú výhodnosť hypotéky nemá v praxi žiaden súvis a najvýhodnejší alebo najlacnejší úver na bývanie môže mať paradoxne najvyššiu odmenu pre sprostredkovateľa
  • Nižšia provízia alebo odmena sprostredkovateľa nemá vplyv na úrok
  • V minulosti sa podľa samotných finančných agentov stávali situácie, že si klient chcel s nimi ich províziu rozdeliť, ak vstupoval do druhého piliera

Najdôležitejšie zmeny v zákone o úveroch na bývanie

Zhrnutie najnovších zmien

Tak ako v minulosti zostáva v platnosti ustanovenie, že veriteľ musí detailne overovať klienta z hľadiska jeho schopnosti splatiť úver, čo znamená, že úver na bývanie bez dokladovania príjmu nie je možný. Podmienky pre úvery na bývanie sa priamo touto novelizáciou zákona o bývaní nemenia, čiže sa nezlepšujú, ani nezhoršujú.

Na druhú stranu, nepriame vplyvy môžu mať viaceré ustanovenia, ktoré síce na prvý pohľad vyznievajú v prospech klienta, no môžu viesť nepriamo k zhoršeniu dostupnosti alebo k paušálnemu zvýšeniu úrokov či iných poplatkov v súvislosti s úvermi.

Aj preto bude naďalej veľmi dôležité porovnanie tak finančných, ako aj nefinančných podmienok pre hypotéky a iné úvery na bývanie, aby ste získali naozaj najvýhodnejšie úvery na bývanie.

Vaše hodnotenie

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *