Banky sa bijú o klientov: Ako si vybrať výhodnú hypotéku?

Hypotéka je dlhodobý finančný záväzok, ktorý by sa nemal brať na ľahkú váhu. Ide o veľmi žiadaný typ úveru, ktorý so sebou ale nesie isté potenciálne riziká. Navyše, ponuka bánk je široká, človek to tak pri výbere vôbec nemá jednoduché.

hypotéka

Z toho dôvodu vám dnes prinášame sumár rád a tipov, ktorými sa odporúčame pri voľbe hypotéky riadiť.

Prototyp účelového úveru na bývanie

Na úvod si položme základný definičný rámec, v medziach ktorého sa budeme pohybovať.

Hypotéka je dlhodobý účelový úver, primárne určený na financovanie bývania. Nezáleží už na tom, či ide o kúpu, stavbu, alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti. Nosným aspektom tohto druhu úverov je skutočnosť, že funguje na princípe tzv. záložného práva.


To znamená, že človek za svoju platobnú schopnosť ručí banke nehnuteľnosťou. V najhoršom prípade o ňu môže prísť, čo je veľmi silnou motiváciou plniť si svoje záväzky.

príjem

Je teda veľmi ľahké zodpovedať otázku, prečo si ľudia vlastne hypotéky berú. Ide totiž o veľmi účinný nástroj financovania bývania. Zároveň ide aj o efektívnu investíciu, predovšetkým v prípadoch, kedy človek nadobudnutú nehnuteľnosť ďalej prenajíma.

Nie každá banka, resp. finančná inštitúcia, má vo svojom portfóliu tento druh úverov, no aj napriek tomu je trh pomerne nasýtený.

V poslednej dobe je dokonca akýmsi trendom, že poskytovatelia hypoték sa predháňajú vo výhodnejších zmluvných podmienkach, ktoré vedia ponúknuť. Aj napriek tomu však musí byť človek ostražitý a dôkladne si všetko zvážiť.

hypotéka

Na čo myslieť predtým, než si vezmete hypotéku

V prvom rade je potrebné mať dobrý prehľad vo svojich príjmoch a výdavkoch. Po zaplatení úroku totiž musí mať človek dostatok prostriedkov na normálne fungovanie a financovanie ďalších záväzkov. Nerozumne sa zadlžiť sa (doslovne) nevypláca. Vo všeobecnosti sa odporúča, aby splátka nepresahovala jednu tretinu čistého mesačného príjmu.

práca a peniaze

Peňažná rezerva je jedným zo základných pilierov finančnej gramotnosti. Žiaľ, aj napriek tomu si mnoho ľudí nešetrí, alebo tak robiť nemôže. V prípade hypoték však ide o veľmi účinnú záchrannú brzdu, ktorá vie v najhorších scenároch aspoň čiastočne limitovať škody.

Samozrejmosťou je mať vyhliadnutú nehnuteľnosť, ktorú chceme úverom financovať. Hypotékou sa človek zadlží, nech je teda protihodnota čo najvyššia. V prípade platobnej neschopnosti je možné nehnuteľnosť predať a čiastočne si pomôcť.

Skrátka, je potrebné mať plán B. Ideálne v podobe finančných istôt, o ktoré sa človek bude môcť oprieť, ak dôjde k najhoršiemu.

Prejdime ku konkrétnym odporúčaniam, ktorými sa pri výbere hypotéky riadiť.

kluc od domu

1. Porovnajte si ponuku bánk

Ešte pred voľbou hypotéky je nevyhnutné mať vzorku, z ktorej budete vyberať. Existujú tri overené cesty, ktorými sa možno vydať.

Prieskum trhu si môžete urobiť sami. Ide však o časovo náročnú alternatívu, ktorej prerekvizitou je dobré finančné vzdelanie. Laik sa totiž v ponuke bánk veľmi jednoducho stratí a nechá sa zlákať zdanlivo výhodnými zmluvnými podmienkami, ktoré však môžu skrývať rôzne riziká a nevýhody. Tie sa zvyknú ukázať až vtedy, keď je neskoro.

V dnešnom digitálnom veku nie je nič jednoduchšie, než si porovnanie hypoték nájsť niekde na internete. Tu si však človek musí dať pozor na to, aby našiel čo najaktuálnejší a najpodrobnejší článok, ktorý ale musí byť napísaný zrozumiteľne.

penazenka s kartou

Tretím variantom je osloviť kvalitného a nezávislého finančného poradcu. Títo ľudia sa špecializujú presne na tento druh aktivít a vedia vám poskytnúť dôveryhodnú analýzu, vďaka ktorej si zvolíte to najvýhodnejšie riešenie.

Na úvod je teda dôležité porovnávať a mať k dispozícií viacero alternatív. Nikdy neskáčte po prvej „najvýhodnejšej“ ponuke.

2. Dôležitým faktorom je úrok

Ako pri každom úvere, aj pri hypotéke je kľúčovou úroková sadzba. Nie je však jediným faktorom, ktorý je potrebné pri výbere zvažovať. Ak si totiž zvolíte hypotéku len na základe úroku, môžete nakoniec draho preplatiť. Na skryté poplatky sa však pozrieme nižšie.

Hypotéky vo všeobecnosti patria medzi finančné produkty s nízkym úrokom. Ten sa zvyčajne pohybuje do výšky 2%. Aj to je veľkou devízou tohto druhu úverov a lákadlom pre ľudí, ktorí chcú nové bývanie.

peniaze penazenka

Úrokovú sadzbu je možné aj znížiť a dostať tak ešte výhodnejší produkt. Možností je viacero:

  • pri voľbe kratšej fixácie je nižšia aj úroková sadzba
  • mladí ľudia do 35 rokov majú nárok na daňový bonus
  • banky majú isté mantinely, v rámci ktorý sa môžu pohybovať, vyjednávaním teda človek môže dosiahnuť zníženie
  • ak beriete hypotéku od banky, v ktorej máte účet, zvyčajne vám ponúkne aj výhodnejšie podmienky
  • je možné pristúpiť na rôzne pripoistenia a znížiť tak úrok, tu však treba dávať pozor na to, aby vo finále človek nepreplatil
kluce dom

3. Fixácia je dvojsečná zbraň

Ďalším dôležitým aspektom hypoték je fixácia. Poďme sa na naň pozrieť bližšie.

Fixácia, resp. viazanosť, je zmluvná doba, počas ktorej sa banka zaväzuje nemeniť dohodnutú úrokovú sadzbu. Z hľadiska klienta ide o stabilizačný faktor, keďže človek si vie v danej lehote lepšie naplánovať výdavky. Bez fixácie čelí riziku, že si banka navýši sadzbu a tým stúpne aj mesačná splátka. Poskytovatelia hypoték sa snažia nalákať ľudí na kratšiu fixáciu a na oplátku sľubujú nižší úrok.

Viazanosť by si mal človek voliť podľa svojej bonity a finančných výhľadov do budúcnosti. Jednoročná fixácia je príliš krátka, nad 10 rokov zasa klient hypotéku značne preplatí. Zlatou strednou cestou je zvoliť si päťročnú viazanosť, no platí, že sa to nedá odporučiť paušálne. Vždy to záleží od finančného kontextu a plánov daného človeka.

penazenka

4. RPMN a poplatky

Ročná percentuálna miera nákladov, teda RPMN, je faktor, ktorý v podstate tvrdí, aký drahý je daný úver. Čím vyššia je táto hodnota, tým viac klient (zvyčajne – viď nižšie) preplatí.

RPMN ovplyvňuje viacero faktorov, predovšetkým však tieto:

  • výška hypotéky
  • výška mesačnej splátky
  • úroková sadzba
  • dĺžka splácania úveru

Logika teda vraví, že človek by si mal zvoliť hypotéku, ktorá má čo najnižšiu RPMN. Prioritou klienta totiž je minimalizovanie všetkých nákladov, prepočítaných na kalendárny rok. Avšak pozor, existujú aj výnimky!

Ešte pred podpisom zmluvy sa opýtajte na všetky spojené poplatky (sprostredkovateľský, rôzne poistenia, za samotný úver, za ohodnotenie nehnuteľnosti, notárske potvrdenia a podobne). Často sa totiž stáva, že banka niektorý z nich účelovo „zamlčí“ a klient zostáva nepríjemne prekvapený. Nehovoriac o tom, že rôzne paušálne poplatky sa započítavajú do spomínanej RPMN.

hypotéka

5. Požičajte si len toľko, koľko naozaj potrebujete

Aj keď dnes už prakticky neexistujú tzv. 100%-né hypotéky (do plnej výšky ceny zálohovanej nehnuteľnosti), neznamená to, že si človek musí požičať čo najviac.

Odporúčame reálne si prepočítať odhadované náklady na nové bývanie a v závislosti od toho žiadať o úver. Zbytočne vysoká suma totiž značne zaťaží rodinný rozpočet, nehovoriac o tom, že predĺži dobu splácania.

Veľkou výhodou je, ak si človek dokáže istú časť hypotéky dofinancovať iným spôsobom. Núka sa viacero alternatív, medzi ktoré patrí spotrebný úver, stavebné sporenie, prípadne doloženie vlastných prostriedkov.

kluce od domu

Vaše hodnotenie
Bez reakcí

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *