Fixácia úrokovej sadzby: oplatí sa viac kratšie alebo dlhšie obdobie?
Hypotéky sú v dnešnej dobe v kurze. Napomáha tomu fakt, že už dlhšiu dobu banky ponúkajú veľmi nízke úroky. Pri prvom dojme to na ľudí pôsobí veľmi dobre a neváhajú si hypotéku vziať. Takto však častokrát môžu naletieť na nevýhodnú ponuku od banky alebo nebankovky. Ako sa hovorí, diabol je v detailoch a v tomto prípade sa môže nachádzať vo fixácii úrokovej sadzby. Vysvetlime si teda, čo to tá fixácia úrokovej sadzby znamená, ako ovplyvní vašu hypotéku a aké obdobie je pre vás najvhodnejšie. Na túto tému sme sa zamerali v článku ako si vybrať najvhodnejšiu hypotéku.
Nesprávna fixácia úroku môže z vašich peňaženiek vytiahnuť nemalé peniaze.
Vysvetlenie fixácie úroku
Hypotéku splácate pravidelne mesačnými splátkami niekoľko rokov. Mesačná splátka sa skladá z istiny a úroku uvedeného v úrokovej sadzbe. Fixácia úrokovej sadzby zabezpečuje, že sa výška mesačnej splátka nemení a zostáva rovnaká počas určitej doby. Stanovuje sa pri podpise úverovej zmluvy a platí pri nej pravidlo, že vám banka nemôže zmeniť jej výšku. V praxi sa stretávame s fixáciou na 1 – 5 rokov, ale nájdu sa aj prípady na 10 rokov.
Potom, čo toto obdobie uplynie, vám banka stanoví novú výšku úrokovej sadzby, ktorá sa odráža od aktuálnej trhovej situácie. O zmene vás banka musí povinne písomne informovať a vy máte následne možnosť rozhodnúť sa, či ponuku banky akceptujete, alebo nie. Pokiaľ ponuku neakceptujete, môžete sa porozhliadnuť po ponuke iných bánk, ktoré vám môžu ponúknuť lepšie podmienky fixácie. Ak sa tak stane, môžete svoju hypotéku refinancovať v druhej banke.
Rozdiely medzi kratšou a dlhšou fixáciou úrokovej sadzby
Pri kratšom období fixácie sú úrokové sadzby nižšie. Pri ročnom období to je priemerne 1,45 %, trojročné obdobie sa pohybuje priemerne na úrovni 1,5 % a päťročné zas na úrovni 1,6 %. Týmto spôsobom banky motivujú ľudí k tomu, aby si zobrali na krk práve kratšie obdobie. Zvyčajne v reklame môžete vidieť práve túto výšku úrokovej sadzby, ktorá sa však spája iba s kratším obdobím fixácie.
Pri dlhšom období fixácie (10 rokov) je to opačne, úroková sadzba je vyššia. V súčasnosti býva na úrovni 3 %. Vzhľadom na dnešnú situáciu, kedy sú úrokové sadzby na trhu historicky najnižšie by sa dalo logicky odvodiť, že sa oplatí práve dlhšie obdobie. Ďalším dôvodom pre dlhšie obdobie môže byť fakt, že viete dopredu na 10 rokov, ako splátka hypotéky ovplyvní váš finančný rozpočet, následne sa dokážete podľa toho prispôsobiť a v prípade núdze si vytvoriť dostatočnú finančnú rezervu. Zbytočne však ešte nepredbiehajme. Sú tu ďalšie faktory na zváženie.
Podmienky úverovej zmluvy
Nikdy si nezabudnite dôkladne prečítať a poprípade si nechať vysvetliť podmienky úverovej zmluvy. Pokiaľ je v nej uvedená podmienka na zľavu z úrokovej sadzby, je potrebné ju dodržať. Zvyčajne sa týka neomeškania so splácaním úveru, nevyplatením pred skončením fixácie a iné. Pokiaľ podmienky nedodržíte, banka môže túto zľavu dokonca aj dopočítať za obdobie splácania, čo by bolo pre vás nevýhodné.
Začiatok uplatňovania fixácie úrokovej sadzby
Ďalším faktorom, ktorý je potrebné zohľadniť je informácia, od ktorého momentu začne banka uplatňovať fixáciu úrokovej sadzby. Každá banka to môže mať totiž inak. Sú banky, v ktorých sa fixácia počíta už od schválenia, resp. podpise úverovej zmluvy a sú banky, ktoré začnú až od čerpania úveru. V praxi to môže vyústiť v rozdiele 1-2 rokov, kedy v prípadoch ukončenia 3-ročnej fixácie od čerpania môže byť úroková sadzba zhodná s 5-ročnou fixáciou.
Hypotéka so štátnym príspevkom
Výrazný nárast úrokovej sadzby musia ľudia brať do pamäti v prípade zvýhodnených hypotekárnych úverov pre mladých. Pri nich je prvých 5 rokov úroková sadzba znížená o 3 % – banka prispieva znížením o 1 % a štát o 2 %. Po uplynutí 5 rokov sa však úroková sadzba zvýši o 3 %. Preto, aby sa toto zvýhodnenie dalo maximálne využiť, je potrebné zvoliť 5 ročné obdobie fixácie. Vtedy sa totiž úroková sadzba nemení a výška splátky ostáva rovnaká. Pri 1 – 3 ročnej fixácii sa po uplynutí úroková sadzba zmení, môže dôjsť k jej zvýšeniu a po ďalších 2 rokoch sa opäť zvýši o 3%.
Vždy je nutné všetko si prepočítať. V prípade fixácie aj 2x.
Ak sa rozhodnete refinancovať, nezabudnite na jednu dôležitú vec
Banky často mávajú vo všeobecných obchodných podmienkach zadefinovanú klauzulu, ktorá neumožňuje zriaďovať nové alebo iné záložné práva bez toho, aby banka bola uvedomená.
Preto ešte predtým, než požiadate svoju banku o prípadné refinancovanie svojej hypotéky, požiadajte ju najprv. o vyčíslenie hypotéky a súhlas na zriadenie záložného práva. Tento súhlas žiadajte ešte predtým ako podáte návrh na vklad záložného práva.
Ak by ste si totiž podpísané zmluvy o vybavení hypotéky v novej banke odniesli na kataster a následne požiadali vašu pôvodnú banku o vyčíslenie zostatku hypotéky, hrozí vám pokuta za nedodržanie podmienok v zmluve. Avšak, aj s bankami sa dá rozumne dohodnúť na novej ponuke, ktorá bude vyhovovať obom stranám.
Aktuálne ponuky získate v našom článku zameranom na refinancovanie hypoték.
Zníženie úrokovej sadzby počas fixácie s minimálnym poplatkom
Vďaka zákonu o úveroch na bývanie je od tohto roku predčasné splatenie hypotéky lacnejšie. Predtým bola sankcia za predčasné splatenie celej hypotéky vo výške 5 % zo zostávajúcej výšky istiny. Po novom to je v súčasnosti už iba 1 %, čo predstavuje výraznú zmenu.
Ľudia sú špekulanti a radi v období fixácie odchádzali za lepšími podmienkami do inej banky. Kedysi bolo pre banky prioritou vyhľadávanie a získavanie nových klientov, udržovanie súčasných išlo bokom. V súčasnosti je to presný opak – pre banku je oveľa lacnejšie udržať si súčasného klienta, ako hľadať úplne nového. Z toho dôvodu boli vytvorené tzv. retenčné oddelenia, ktorých úlohou je udržať klienta v banke pomocou zníženia úrokovej sadzby dokonca aj v období fixácie úroku.
Preto stačí požiadať banku o zníženie sadzby. Odpoveď dostanete buď okamžite, alebo o niekoľko dní. Pokiaľ budete s ponukou súhlasiť, zvyčajne stačí ak podpíšete k úverovej zmluve dodatok. Poplatky zaplatíte až po podpísaní tohto dodatku.
Prečo je to výhodnejšie ako si preniesť celú hypotéku do inej banky? V prvom rade sú poplatky oveľa nižšie. Ďalej bola zjednodušená administratíva – za žiadosť a prehodnotenie neplatíte ani cent a ak by ste nedostali ponuku, ktorá vám vyhovuje, pre prenos hypotéky do inej banky vám nič v ceste nestojí.
Ďalšie spôsoby si môžete prečítať v našom článku 4 spôsoby ako znížiť úrok na hypotéke čo najlepšie.
Ak vám banka nedá dobrú ponuku, môžete si svoju hypotéku refinancovať v druhej.
Riešením je zlatá stredná cesta na stredné obdobie
Najmenej preplatíte pri ročnej fixácii a to 1,45 %. Najviac zas pri fixácii na 10 rokov a to dvojnásobok, keďže priemerná úroková sadzba sa pri tomto období pohybuje vo výške 3 %. A keď sa pozrieme na 3-ročnú fixáciu (úrok 1,5 %) a 5-ročnú fixáciu (úrok 1,6 %), nie je to až tak rozdielne od jednoročnej fixácii. Preto odporúčame práve 3-ročnú fixáciu. Je dosť veľká šanca, že vám banka po uplynutí 3-ročnej fixácie môže ponúknuť ešte aj lepší úrok. V opačnom prípade sa riaďte vyššie uvedenými tipmi a refinancujte svoju hypotéku v inej banke.
Porovnajte všetky hypotéky za 3 minúty!
Vyplňte našu hypokalkulačku, vďaka ktorej do niekoľkých minút obdržíte ponuky od všetkých slovenských bánk. Hypotéky začínajú už s úrokom od 1,19 % p.a.!
Hypokalkulačka
O autorovi
Dárius Polák | Webstránka | Twitter
Freelancer zameraný na copywriting a sociálne média, momentálne študujúci Business Economics na SPU v Nitre. Mimo toho nadšenec do street workoutu, cestovania, kníh a pokecu pri vychladenej 10° (nie nutne v tomto poradí).