Hypotéky v roku 2019 – ako sa zmenili podmienky a čo nás ešte čaká

Hypotéky dlhodobo patria medzi najpopulárnejšie úverové produkty u nás. Jedným dychom je však potrebné dodať, že často sú aj jedným z dôvodov finančných problémov Slovákov. Niet preto divu, že banky a úrady ponuku hypoték regulujú a sprísňujú podmienky ich poskytovania. Situácia dnes je tak diametrálne odlišná od stavu spred, povedzme, piatich rokov.

Aké sú kritériá poskytovania hypoték v roku 2019? Kde došlo k sprísneniu? Má mladý pár vôbec šancu získať takýto úver? Na všetky tieto (a ďalšie) otázky si odpovieme v tomto texte.

Dôvody zmien a počiatky sprísňovania

Aby sme súčasnú situáciu pochopili, je potrebné uviesť si celý kontext. Nazrime preto do nedávnej minulosti.

Za poslednú približne dekádu sa prudko zvýšila zadĺženosť Slovákov. V roku 2016 predstavovala zhruba 40% hrubého domáceho produktu, pričom začiatkom milénia ani nie polovicu tejto hodnoty. Ide teda o citeľný nárast. V rámci Európy nám v tejto nelichotivej štatistike patria popredné priečky, aj keď dôvod je, naopak, pozitívny – progresívne stúpanie príjmov obyvateľstva.


rodina

Štát a Národná banka Slovenska sa preto rozhodli zatiahnuť záchrannú brzdu a spomaliť zadlžovanie sa našincov. Jedným zo spôsobov je práve plošné sprísnenie poskytovania úverov, hypotéky nevynímajúc.

Prvé podstatné zmeny môžeme bádať už počiatkom júla 2018. Práve odvtedy totiž platí zákaz poskytovania hypoték vo výške nad 90% hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. To však nebolo jediné obmedzenie v tejto oblasti. Aj úvery nad 80% hodnoty nehnuteľnosti boli ohradené mantinelmi, mohli tvoriť maximálne 35% novo poskytnutých hypoték.

A časom sa to iba sprísňovalo (a ešte bude).

hypoteka 2019

Po 30. septembri minulého roka tento limit klesol na 30%, od 1. januára na 25% a začiatkom júla dosiahne konečný stav – 20% objemu novo poskytnutých hypoúverov. Čo to znamená v praxi? Oproti stavu spred júla 2018 sa objem poskytnutých hypoték nad 80% hodnoty nehnuteľnosti zredukoval približne o polovicu. Banky si teda dvakrát rozmyslia, komu úver dajú. A nespochybniteľnú výhodu majú bonitnejší záujemcovia.

Aká je situácia dnes?

K sprísneniu došlo aj na ďalších frontoch. Dôležitú úlohu zohráva aj tzv. celková zadlženosť človeka. To znamená celková výška všetkých jeho finančných záväzkov, teda hypoték, spotrebných úverov, kreditiek a podobne. Výsledná suma nesmie prekročiť 8-násobok jeho ročného príjmu, ináč to bude mať o čosi ťažšie.

kľúče

Banky mu totiž hypotéku budú môcť poskytnúť, ale iba vo veľmi obmedzenej miere. Do 1. júla môže byť takýchto úverov len 10% z objemu novo poskytnutých, potom už len 5% (s výnimkou ďalších 5% pre mladých žiadateľov, ktorí spĺňajú podmienky – viď nižšie). Dopad na hypotekárny trh bude značný.

Získať úver nad 80% hodnoty založenej nehnuteľnosti totiž bude veľmi náročné. Je veľmi pravdepodobné, že banky si takéto hypotéky nechajú len pre najbonitnejších klientov. Na jednej strane sa tak určite spomalí zadlžovanie Slovákov, na druhej strane aj zabrzdí proces osamostatňovania sa mladých ľudí.

A keď sme už pri nich, ako sa tieto zmeny dotknú žiadateľov do 35 rokov?

hypotéka

Hypotéky pre mladých tiež prešli zmenami

Rozdiely medzi hypoúvermi pre mladých a klasickými sa postupne stierajú. A to predovšetkým v oblasti úrokových sadzieb. Zmeny sú však ďalekosiahlejšie.Už začiatkom minulého roka bol totiž zrušený štátny príspevok na hypotéky pre mladých.

Nahradil ho daňový bonus na zaplatené úroky za príslušné obdobie. Ako funguje?

Ide o formu priamej daňovej úľavy. Štát vráti mladému človeku časť zaplatených úrokov. Avšak iba za určitých podmienok a iba do určitej hodnoty. Bonus je možné uplatniť si vo výške maximálne 50% zo zaplatených úrokov v príslušnom zdaňovacom období. Netreba sa však tešiť predčasne. Za kalendárny rok to môže byť najviac 400 € (a maximálne v piatich po sebe nasledujúcich rokoch – t.j. 2 000 €) a iba pri úvere do výšky 50 000 €.

kreditná karta

Aby získal daňový bonus, musí mladý záujemca v čase podania žiadosti spĺňať tieto podmienky:

  • vek do 35 rokov
  • jeho priemerný hrubý mesačný príjem za predchádzajúci kalendárny rok nesmie presiahnuť 1,3 násobok priemernej mzdy v národnom hospodárstve v danom období (pri pároch ide o dvojnásobok tejto sumy)
  • úver využíva výhradne na kúpu, stavbu, alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti
  • uplatní si ho iba na jednu hypotéku

Tieto sprísnenia sa odrazili aj na celkovom znížení ochoty bánk poskytovať hypotéky pre mladých. Môžeme teda očakávať ešte väčšie zníženie ich relatívneho objemu na celkovom počte aktívnych úverov.

Ako to je so sadzbami?

Poďme sa na vec pozrieť o čosi praktickejšie. Pre potenciálnych záujemcov o hypotéky sú totiž veľmi dôležité úrokové sadzby. Nebudeme detailne lustrovať ponuku každej jednej banky, skôr si vypichneme zopár všeobecných trendov a pozrieme sa na to, čo nás zrejme čaká v budúcnosti.

Rozsah sadzieb si opíšeme na dvoch modelových situáciách:

1. výška úveru: 70 000 €, hodnota založenej nehnuteľnosti 90 000 €, doba splácania 20 rokov, fixácia úroku 3 roky -> od 0,89% p.a. do 1,50% p.a., priemerne cca. 1,15% p.a., preplatenie približne o 8 400 €

2. výška úveru: 60 000 €, hodnota založenej nehnuteľnosti 80 000 €, doba splácania 25 rokov, fixácia úroku 5 rokov -> od 1,09% p.a. do 1,55% p.a., priemerne cca. 1,33% p.a., preplatenie približne o 10 500 €

Čo nás čaká v budúcnosti?

Úrokové sadzby sa nezvyknú radikálne meniť. Vzhľadom na to, že od júla nás čaká ešte ďalšie sprísnenie poskytovania, môžeme predpokladať, že hypoúvery o čosi zdražejú. Nedá sa však paušálne predpokladať o koľko. Majetnejšie banky s väčším počtom poskytnutých úverov nemusia sadzby zmeniť vôbec, zatiaľ čo menšie finančné domy zrejme nebudú mať na výber.

Na obzore je však aj jeden svetlý bod. Ide o konkurenčný boj o zákazníka. Privysoké sadzby odrádzajú potenciálnych záujemcov a v kombinácii s prísnymi vstupnými kritériami celkovo znižujú dopyt po hypotekárnych úveroch. Banky sa teda pravdepodobne budú snažiť udržať si stabilných klientov a prilákať nových. Zvyšovanie sadzieb teda bude nanajvýš opatrné.

Finančný poradca Peter Kováč v našej hypotekárnej poradni tiež nepredpokladá výraznú zmenu vo výške sadzieb: “Očakávam stabilné úrokové sadzby minimálne do jesene tohto roka. Osobne si však myslím, že sadzby sa nebudú takmer vôbec meniť až do začiatku roka 2020. Svoje očakávania opieram o správanie sa americkej FED a európskej ECB, ako aj z celkovej nálady na trhu s úvermi a bývaním.”

Aj napriek tomu však odporúčame dôkladne si preštudovať ponuku jednotlivých bánk predtým, než pristúpite k výberu. Myslite tiež na to, že od 1. júla 2019 dôjde k opätovnému sprísneniu poskytovania hypoték, čiže ak nad takýmto krokom rozmýšľate, učiňte tak čo najskôr.

Vaše hodnotenie

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *