Investícia do nehnuteľnosti: zarobí vám?

Investičné nehnuteľnosti je pojem, ktorý sa u nás naposledy používal pred krízou v roku 2008. Vtedy si veľa ľudí kúpilo napríklad byt, aby ho prenajímali a po skončení prenájmu ho mohli ešte aj predať.

investícia do nehnuteľnosti

Aká je situácia dnes? Oplatí sa kúpiť nehnuteľnosť, prenajímať ju a po nejakom čase ju predať? Je to výhodnejšie a výnosnejšie, ako napríklad investovanie do fondov alebo niektoré iné vkladové produkty? Na toto všetko si odpovieme v nasledujúcich riadkoch.

Porovnanie na úvod

Nasledujúca tabuľka nech slúži ako orientačné porovnanie výnosov z rôznych typov investícií:

Typ investície Vkladná knižka Termínovaný účet Dlhopisové fondy Prenájom nehnuteľnosti Akciové fondy
Ročné zhodnotenie pred zdanením  < 1 % 1 – 1,5 % 3 – 5 % 5 – 10 %  5 – 15 %

Ako vidíte, najmenej sa oplatia klasické vkladové produkty, napríklad vkladná knižka alebo termínovaný účet. Lepší výnos dosiahnete s investovaním do fondov, či už dlhopisových alebo akciových. Minimálne rovnako, ale niekedy aj lepšie, môžete zhodnotiť peniaze aj prostredníctvom kúpy nehnuteľnosti. Musíte ale vedieť, ako na to.


Postup na správne investovanie do nehnuteľnosti

Aby ste dokázali zarobiť na investovaní do nehnuteľnosti, skúste sa držať týchto 3 krokov – môžu zvýšiť šancu na úspešnosť vašej investície a ušetriť vám nemálo peňazí a času:

1. Musíte mať prehľad

Základom každého investora je mať prehľad a dostatok informácií. Vo vašom prípade to znamená sledovať trh s nehnuteľnosťami, zistiť, kde v okolí sú ceny najdrahšie a kde naopak najlacnejšie a sledovať aj trendy. Cieľom by malo kúpiť napríklad byt v dobrej lokalite, ktorá má perspektívu do budúcnosti, pričom kúpna cena nebude príliš presahovať priemernú cenu podobných nehnuteľností.

2. Na prenájom je lepší menší byt v dobrej lokalite

Ak ide čisto o prenájom nehnuteľnosti, jednoduchšie prenajmete menší ako väčší byt. Ideálne sa z tohto pohľadu javia 1 izbové byty, ktoré majú zvlášť kuchyňu a zvlášť jednu izbu.

Tu je niekoľko dôvodov, prečo je tomu tak:

  • takýto byt nie je dispozične tak zle riešený, ako tzv. garzónky, kde je len jedna miestnosť
  • na druhú stranu nie je ani príliš veľký, čo by zvyšovalo cenu nájomného
  • jednoizbové byty sú obľúbené takmer v každej ekonomickej a sociologickej skupine obyvateľstva, čiže máte šancu osloviť väčšie spektrum ľudí

3. Porovnajte si financovanie naozaj zodpovedne a presne

To najdôležitejšie je vedieť, ako budete kúpu nehnuteľnosti financovať. Pokiaľ to bude cez hypotekárne úvery, najdôležitejšie je vedieť presné čísla. Čo to znamená? V prvom rade, musíte si spraviť zodpovedné porovnanie hypoték. Potom musíte zvážiť výhodnosť a nevýhodnosť a to nielen z hľadiska úroku či výšky splátky.

No a na záver, musíte zvážiť aj možnosti hypotéky do budúcnosti – napríklad možnosť a výhodnosť refinancovania, predčasného splatenia alebo posunutia splatnosti v prípade finančných problémov. Banky sa odlišujú práve v týchto „detailoch“, ktoré môžu predražiť hypotéku aj o niekoľko tisíc € počas celej doby splatnosti.

SPOČÍTAJTE SI, ČI SA VÁM TO OPLATÍ! Ak chcete vedieť, aká bude ekonomická efektívnosť kúpy nehnuteľnosti na investíciu, môže vám pomôcť aj táto kalkulačka na zhodnotenie výhodnosti kúpy nehnuteľnosti na prenájom. Pomocou nej zistíte, aká bude návratnosť vložených prostriedkov do nehnuteľnosti a či sa vám to oplatí.

náklady na údržbu nehnuteľnosti

Nezabudnite ani na náklady na údržbu nehnuteľnosti

Najčastejšie mýty sprevádzajúce investovanie do nehnuteľnosti

Investovanie do nehnuteľností je bohužiaľ spojené aj s niektorými mýtami. Keďže tie by mohli skresliť obraz o ekonomickej výhodnosti alebo o možnostiach takéhoto investovania, rozhodli sme sa niektoré z nich vyvrátiť:

Mýtus č. 1: Kúpa nehnuteľnosti je vždy dobrá investícia

Nie, toto určite neplatí. Závisí od toho, čo kupujete, kde to kupujete, v akom to je stave a aký je trend dopytu a ponuky. Veľmi dôležitá je aj adekvátnosť ceny, ktorú zaplatíte za nehnuteľnosť. Ak budete kupovať napríklad byt vo vychytenej lokalite v čase boomu, zaplatíte zaň neúmerne veľa.

Treba tiež mať jasný plán, čo budete s nehnuteľnosťou robiť a aký bude jej najbližší „osud“. Ak budete chcieť byt prenajať študentom, musíte tomu prispôsobiť počet izieb aj pôdorys. Pokiaľ budete prenajímať byt mladým rodinám, dôležitá je aj občianska vybavenosť v okolí. Toto všetko treba vždy zahrnúť do svojich plánov a od toho sa odvíja hodnotenie investície.

Mýtus č. 2: Rekonštruovať je lepšie ako stavať nanovo

Tento mýtus je pomerne nebezpečný a týka sa rodinných domov ako investície. Mýtus má dva negatívne ekonomické efekty: prvým je efekt vyšších investícií do rekonštrukcie, druhým efekt predĺženia ekonomickej návratnosti.

Rekonštruovať aj na prvý pohľad dobre vyzerajúci rodinný dom totiž znamená platiť v mnohých prípadoch dvakrát. Jedenkrát platíte už v kúpnej cene domu za zostatkovú hodnotu aj tých jeho častí, ktoré budete meniť. Druhýkrát platíte pri samotnej rekonštrukcii. Nezanedbateľný je vplyv aj na konečnú cenu nehnuteľnosti – novostavba má vždy vyššiu hodnotu ako zrekonštruovaná nehnuteľnosť. Horšie to ešte bude, ak si musíte požičať na rekonštrukciu.

Mýtus č. 3: Čím drahšia je nehnuteľnosť, tým je to výhodnejšie

Toto nemusí vždy platiť. Áno, lukratívnejšie nehnuteľnosti môžu zaujať skôr na prvý pohľad, avšak v tomto prípade si treba zvážiť aj návratnosť vstupnej investície. Ak kúpite byt na prenájom na lukratívnej adrese, bude nepochybne drahší.

Čo však v prípade, ak ho nebudete vedieť prenajať za adekvátnu sumu? Alebo, ak poklesne dopyt po drahších nehnuteľnostiach v budúcnosti a budete mať problém s jeho predajom? Toto všetko sú faktory, ktoré hrajú proti kúpe drahšej nehnuteľnosti.

Mýtus č. 4: Kúpou nehnuteľnosti investície končia

Bohužiaľ, nič nie je vzdialenejšie od pravdy, ako toto konštatovanie. Nie je to tak a platí to skôr naopak, pretože ak kúpite nehnuteľnosť v nie ideálnom stave, tak je to len začiatok výdavkov. Úplne zadarmo nebude vlastnenie a prevádzka ani novostavby.

Počítajte minimálne s nasledujúcimi výdavkami:

  • provízia realitnému maklérovi na úvod, obvykle od 3 do 5 % z ceny nehnuteľnosti
  • daň z nehnuteľnosti
  • poistenie nehnuteľnosti
  • poistenie domácnosti
  • platby do fondu opráv v prípade bytovky
  • z času na čas jednorazové investície vyššieho charakteru v rámci obnovy pôvodných vlastností a funkčnosti nehnuteľnosti (napríklad nový kotol v prípade domu alebo výmena plávajúcich podláh či interiérových dverí v prípade bytu)
prenájom bytu

Najčastejšie sa kupujú ako investície byty, ktoré sú potom na prenájom

Náš názor

Investovanie do nehnuteľností môže byť zaujímavým spôsobom, ako zhodnotiť svoj majetok. Vždy však závisí od toho, či investujete vlastné prostriedky alebo financie z úveru. V druhom prípade musí platiť pravidlo, že ekonomická návratnosť by mala byť kratšia, ako je splatnosť úveru. Tá závisí aj od toho, akú hypotéku si vyberiete. Porovnanie úverov na kúpu nehnuteľnosti nájdete aj u nás.

Priemerne je možné očakávať hrubý zisk z prenájmu na úrovni okolo 5 % až 10 % hodnoty nehnuteľnosti ročne. Rozdiel medzi výhodnosťou a nevýhodnosťou závisí ale aj od niektorých individuálnych aspektov. Sem patria typ nehnuteľnosti, geografická poloha, miera inflácie, dopyt po danej nehnuteľnosti a stav nehnuteľnosti.

Máme pre vás aj záložnú možnosť ako zhodnotiť svoj majetok, odporúčame si pozrieť investíciu do XXL Výnosu.

Vaše hodnotenie

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *