Prísnejšie pravidlá pre hypotéky: čo to pre vás znamená?

Ak patríte medzi tých, ktorí si plánujú vybaviť hypotéku, určite ste sledovali informácie o nových a prísnejších pravidlách hypoték, ktoré platia od začiatku marca 2017. Strachovať sa nemusíte v prípade, že už hypotéku máte. Nové pravidlá pre hypotéky sa vzťahujú iba na nové posudzované žiadosti. Čo to v praxi pre žiadateľov znamená a aké sú možnosti?

Obozretnejšie poskytovanie úverov a stabilita trhu

Zmeny zaviedlo nové opatrenie NBS, na ktoré sa banky pripravovali mesiace vopred. Už v roku 2014 NBS vydala pre banky odporúčania, ktoré boli predzvesťou prísnejších podmienok. Upozorňovala najmä na vysoké percento 100%-ných hypoték a tieto riziká pretrvávajú dodnes.

Odvtedy záujem o hypotéky ešte viac narástol, úroky klesli a rastúci dopyt zvýšil ceny nehnuteľností. Krok NBS preto prichádza ako logický následok s cieľom zabezpečiť stabilitu trhu. Cieľom je väčšia obozretnosť bánk pri poskytovaní úverov a zníženie poskytovania rizikových 100%-ných hypoték.

Po novom sa banky budú snažiť čo najviac znížiť LTV (loan to value), čiže hodnotu nehnuteľnosti voči poskytnutému úveru, vo výdavkoch musia zohľadňovať finančnú rezervu a testovať schopnosť splácať úver aj pri neočakávanom náraste úrokov. Preto budú mať noví žiadatelia, ktorí by počas platnosti starých pravidiel úver dostali, nižšiu šancu získať úver v želanej výške.


prehľad hypoték 2016

Čo všetko sa od marca zmenilo?

Najväčšími a najdôležitejšími zmenami sú sprísnenie posudzovania disponibilného príjmu žiadateľov a obmedzenie poskytovania úverov nad 80% hodnoty zo základnej nehnuteľnosti.

Výška úveru voči hodnote nehnuteľnosti (LTV)

Hypotéku s 90% až 100% financovaním nehnuteľnosti dnes získate len veľmi ťažko. Z opatrenia NBS vyplýva, že objem týchto hypoték môže predstavovať len 10% z celkového objemu. Hypotéky s 80% LTV môžu tvoriť maximálne 40% z celkového objemu.

Ak by chcel klient hypotéku, ktorá pokryje kompletné náklady na kúpu nehnuteľnosti, musí byť schopný poriadne splácať úver. Banky v tejto veci dohliadajú aj na to, v akej lokalite je nehnuteľnosť kupovaná. Pokiaľ ide o lokalitu, kde je dopyt po nehnuteľnosti nízky, šanca získať hypotéku je veľmi malá. Stále to však nie je ani z ďaleka také jednoduché a počítajte s tým, že aj v prípade, že ste schopný splácať hypotéku a nehnuteľnosť si kupujete v lokalite, kde je dopyt po bývaní vysoký, stále vám banka hypotéku schváliť nemusí.

Cieľom tohto obmedzenia je zníženie rizika pre žiadateľov o úver aj samotné banky.

Pozor aj na hodnotu nehnuteľnosti. Vysoké LTV dlžníka vystavuje hrozbe exekúcie. Ak by sa totiž dostal do finančných problémov a prestal splácať úver, pri znížení hodnoty založenej nehnuteľnosti by banke nemusela stačiť na pokrytie dlhu.

Prísnejšie posudzovanie bonity

Všetky banky od marca dôkladnejšie posudzujú, či je žiadateľ schopný splatiť hypotéku. Do teraz banky kontrolovali príjem žiadateľov za obdobie posledných 3 mesiacov, po novom to bude za posledných 6 mesiacov. Banky nahliadajú na výpisy z účtov a tiež kontrolujú aj platby za energie. Sprísneniu pravidiel sa nevyhne žiaden klient a to ani podnikatelia, ktorí budú musieť aj naďalej dokladať daňové priznanie a tiež ich príjem.

Okrem toho budú banky skúmať, či žiadateľovi ostáva finančná rezerva. Počas splácania hypotéky sa klient môže dostať do rôznych situácii, kedy nielenže nebude môcť uhradiť splátku, ale mu neostane ani na bežné výdavky. Po odpočítaní výšky splátky a životného minima z čistého príjmu žiadateľa mu musí ostať finančná rezerva aspoň 5%.  Táto hodnota sa bude postupne zvyšovať, od 1.7 2018 už bude potrebná rezerva 20%.

100 percentné hypotéky budú čoskoro minulosťou

Schopnosť splácať pri náraste úrokových sadzieb

Žiadosti o úvery so splatnosťou nad 8 rokov budú banky posudzovať  pomocou tzv. stres test +2%. Pred schválením žiadosti banka posudzuje, či je žiadateľ schopný splácať úver aj v prípade, ak k aktuálnej úrokovej sadzbe pripočítajú 2%.

Príklad: Banka vám vie poskytnúť hypotéku s úrokovou sadzbou 1,29%. K tejto sadzbe sa pripočítajú 2% a opäť sa posudzuje schopnosť splácať úver pri sadzbe 3,29%. Ak týmto testom neprejdete, banka vám žiadosť o hypotéku neschváli.

Dlhšie fixácie nad 10 rokov budú testované pri náraste sadzieb o 1%. Zvýhodnené hypotéky pre mladých budú testované pri bežných úrokových sadzbách bez úľav.

Refinancovanie úverov

Idete refinancovať hypotéku? Ak nenavyšujete istinu o viac ako 2000 € alebo 5 % (podľa toho, ktorá hodnota je nižšia), tieto opatrenia pre vás neplatia.

TIP: Pozrite si prehľad aktuálnych ponúk na refinancovanie.

Aké máte možnosti?

Najjednoduchším riešením pre vás je našetriť si peniaze. Čím viac peňazí budete mať z vlastných zdrojov, tým budete potrebovať nižšiu hypotéku. V opačnom prípade vás neminie dofinancovanie spotrebným úverom alebo medziúverom zo stavebnej sporiteľne s vyššou úrokovou sadzbou.

Každý poskytovateľ hypoték má rozlišné podmienky, preto odporúčame, aby ste si dôkladne porovnali všetky ponuky, ktoré banky ponúkajú a následne sa rozhodli pre hypotéku, ktorú budete vedieť splácať.

Získajte prehľad aktuálnych ponúk hypotekárnych úverov za pár minút. Vyskúšajte našu hypokalkulačku.

FinviaHypokalkulačka
HYPOTÉKA PRE MLADÝCH SO ŠTÁTNYM PRÍSPEVKOM
Vaše hodnotenie

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *