Vzniká na slovenskom realitnom trhu bublina?

Celý rok 2016 je v znamení zvyšujúcich sa cien nehnuteľností a doslova hypotekárneho boomu. Aj preto je na mieste otázka, či vzniká realitná bublina na Slovensku tak, ako tomu bolo napríklad v roku 2008.

realitná bublina

Existuje niekoľko ukazovateľov, ktoré môžu indikovať vznikajúcu realitnú alebo hypotekárnu bublinu – napríklad tempo rastu cien nehnuteľností, tempo zadlžovania ľudí a pomer medzi príjmami a cenou nehnuteľnosti. Čo všetko a v akých hodnotách je prítomné u nás? Sme naozaj vo veľkej realitnej bubline? Poďme si na tieto otázky odpovedať spoločne!

Rast ceny nehnuteľností

Odborníci označujú rast cien nehnuteľností ako jeden z hlavných ukazovateľov, ktorý môže indikovať vznik a nafukovanie realitnej bubliny. Všeobecné poučky hovoria o tom, že aby sa považoval rast cien nehnuteľností za „bublinu“, musí ísť o rast aspoň 10 % ročne viac rokov za sebou a na celoštátnej úrovni. Nehrozí dokonca ani nejaké masovejšie nesplácanie hypotéky vo veľkom.


U nás, napriek všeobecnému dojmu, celoštátne nehnuteľnosti nerastú o viac ako zhruba 5 % ročne. Môžu byť niektoré oblasti, napríklad naše hlavné mesto Bratislava, kde v prípade bytov je dopyt natoľko vysoký, že existujúce byty idú cenovo „raketovo nahor“ – ale nejde o všeobecný stav a bežný jav.

Pozrime sa na tabuľku, ktorá ukazuje priemernú cenu nehnuteľností za posledné roky v prepočte na 1 meter štvorcový nehnuteľnosti a hneď bude jasné, že rast cien nie je vôbec extrémny:

Rok Priemerná cena nehnuteľnosti v SR v € za m2 Priemerná cena nehnuteľnosti v Bratislavskom kraji v € za m2
 2016 (druhý štvrťrok)  1.279  1.785
 2015  1.227  1.693
 2014  1.216  1.648
 2013  1.226  1.660
 2012  1.237  1.661
 2011  1.251  1.677
 2010  1.291  1.726
 2009  1.344  1.749
 2008  1.511  1.972
2007 1.238 1.666
2006 1.000 1.376
2005 856 1.148

RAST NIE JE PRÍLIŠ VEĽKÝ: Medzi rokmi 2005 a 2008 bol nárast cien o skoro 80 %, čo už spĺňa teoretický prepočet bublinového rastu o viac ako 10 % každý rok a na celoštátnej úrovni. Súčasné priemerné ceny ale nedosiahli ani zďaleka úroveň nielen z roku 2008, ale ešte stále ani úroveň z „pokrízového“ roku 2010.

Príjmy kontinuálne rastú

Ako vidno aj z tabuľky o raste cien nehnuteľností, za posledných 6 rokov tieto ceny stagnovali. To sa však nedá povedať o príjmoch obyvateľstva, čo najlepšie dokumentuje vývoj priemernej hrubej mzdy v národnom hospodárstve. Z toho vyplýva, že kým kúpyschopnosť ľudí sa kontinuálne zvyšovala, ceny nehnuteľností nie.

V prvom štvrťroku 2010 bola priemerná mesačná mzda v hrubom vo výške 725 €. O rok neskôr to bolo 746 €, v roku 2012 už 770 €. V roku 2014 sa táto hodnota po prvýkrát v histórii dostala cez 800 €, v roku 2015 bola na úrovni 839 €. Tento rok bola priemerná hrubá mzda na Slovensku v prvom štvrťroku 867 €.

Za 6 rokov sa teda zvýšila priemerná mzda o 20 percent, kým ceny nehnuteľností sú na takmer rovnakej úrovni. Čo sa z toho dá vyčítať? Jednoducho len to, že za posledných 6 rokov tu máme „najlacnejšie“ nehnuteľnosti. To je spolu s poklesom úrokov na hypotékach jedným z dôvodov, prečo ľudia „nakupujú“ viac, ako v minulosti.

priemerná mzda

Priemerná mzda za posledné roky rástla, ceny nehnuteľností nie

Zvýšený záujem o hypotéky

Jedným z ukazovateľov, ktoré treba tiež zohľadniť, je aj tempo rastu poskytovania hypotekárnych úverov. Úrokové sadzby na hypotékach klesajú, tie najvýhodnejšie začínajú už okolo 1,2 % ročne, bežný priemer je niekde od 1,5 do 1,7 %. Dopyt po hypotekárnych úveroch dosahuje historické maximá, výška úrokov zas historické minimá. Veľký záujem je aj o refinancovanie pôvodných hypoték.

Rast hypoték pri medziročnom porovnaní je takmer dvojciferný, zároveň s tým sa znižuje pomer problémových úverov až k 2 percentám. Tieto dva ukazovatele teda ukazujú, že Slováci sú disciplinovanejší, hoci si požičiavajú viac. Problémy so splácaním úverov teda nebadať, ale problém môže ešte prísť v budúcnosti.

Veľmi veľa žiadateľov si totiž berie hypotéky nadoraz – napríklad na 30 rokov a na maximálne sumy, ktoré im banka povolí podľa ich bonity a hodnoty nehnuteľnosti. To môže byť problém v prípade, ak by klient ostal v budúcnosti určitú dobu bez príjmu. Na rozdiel od krízy v rokoch 2008 až 2010 však nie je zvýšený záujem o hypotekárne úvery zo špekulatívnych dôvodov, čo je pozitívny faktor.

Dopyt je vyšší ako ponuka

Jedným z dôležitých faktorov je aj to, že za aktuálnym zvýšeným záujmom o bývanie a hypotéky je okrem nízkych úrokov aj fakt, že dopyt významne prevyšuje ponuku. Napríklad situácia s novými bytmi je taká, že pri financovaní novostavieb sú banky opatrnejšie ako v minulosti a tak nízky počet nových bytov zvyšuje ich cenu.

Keďže ale dopyt nečaká na dokončenie rozostavaných bytov, zvyšuje to aj cenu starých bytov a to najmä na lepších adresách. Suma sumárum – platí tu základné ekonomické pravidlo, že čoho je nedostatok, to je najdrahšie. Zároveň však ale ceny nerastú neúmerne ekonomickej situácii a skôr by sa dalo povedať, že len „dobiehajú“ zameškané roky.

stavba domu

Dopyt je nielen po bytoch, ale aj po domoch – novostavbách

Čo na situáciu vraví hypotekárny expert?

V súvislosti s témou rastu záujmu o hypoúvery sme oslovili aj odborníka na financovanie bývania, Michala Šturcela zo spoločnosti Finvia. Využili sme príležitosť a opýtali sa ho niekoľko otázok týkajúcich sa aktuálnej situácie:

Pán Šturcel, počas roku 2016 dochádza doslova k hypotekárnemu boomu. Aký je Váš pohľad na finančnú gramotnosť ľudí, ktorí si berú hypotéky? Stavajú sa k tomu dostatočne zodpovedne?

Zo skúsenosti môžem povedať, že slovenskí klienti sú finančne gramotnejší ako tomu bolo pred pár rokmi, aspoň čo sa týka úverov. Je to do istej miery spôsobené tým, že historicky najnižšie úroky podnecujú zvedavosť ľudí zisťovať si o tomto produkte informácie, ktoré zase nájdu každý deň v médiách nakoľko sú hypotéky horúcou témou. Gramotnosť sa určite zvýšila aj vďaka internetu, keďže stále viac ľudí si informácie vyhľadáva a porovnáva práve cez online.

Ak môžete prezradiť nejaké čísla, napríklad v súvislosti s vybavovaním a sprostredkovaním hypoték u Vás, badáte aj Vy nejaký citeľný nárast záujmu ľudí o hypotéky?

Nárast cítim posledné 3 až 4 roky prakticky stále, keďže počas tohto obdobia úroky sústavne klesali a dopyt po novom bývaní stále rástol. Rozdiel je možno v tom, že v minulom období som mal podstatne väčší podiel refinančných hypoték, kedy klienti znižovali svoje dnes už “astronomicky” vysoké úroky z minulosti. V súčasnej dobe s výnimkou obdobia jari tohto roka, kedy sa zákonom zmenil poplatok za predčasné splatenie úveru, tvoria nové úvery určené na kúpu nehnuteľnosti viac ako 90% z celkového počtu mojich hypoték. Najviac zvýšený záujem sledujem hlavne pri skupine mladých ľudí vo veku okolo 25 rokov.

Ako sa pozeráte na snahu NBS o sprísnenie pravidiel pre poskytovanie hypoték od januára 2017? Je to krok správnym smerom a ako to môže ovplyvniť aktuálnu situáciu na hypotekárnom trhu?

Z môjho pohľadu nejde o sprísnenie pravidiel, ale skôr o “zakonzervovanie” súčasného stavu. Ide iba o zmenu odporúčaní NBS z roku 2014 na opatrenia, ktoré už sú pre banky záväzné a tým pádom za ich porušenie môže NBS udeliť bankám pokutu. Myslím si, že ide o dobrý krok, ktorý klientov naučí vytvárať si rezervy a tiež slúži ako prevencia pred zvýšením úrokových sadzieb, ku ktorému v budúcnosti podľa môjho názoru určite dôjde.

Ak môžeme, ešte otázka na záver – čo by ste poradili záujemcom o hypotéku, na čo by sa mali sústrediť v tomto období najviac v rámci vybavovania úveru na bývanie?

Okrem vecí, ktoré treba mať dôsledne prezistené vždy, ako sú celkové náklady spojené s úverom, výška úroku, podmienky úrokovej sadzby a podobne, by som osobne určite venoval pozornosť aj ponuke fixácií dlhších ako 5 rokov. Práve nedávno vznikli nové typy (napr. 7 alebo 8 ročné fixy) a niektoré banky na ne začínajú dávať naozaj veľmi zaujímavé úroky.

POROVNANIE HYPOTÉK UŠETRÍ PENIAZE: Ak uvažujete o úvere na kúpu či stavbu nehnuteľnosti, venujte dostatočnú pozornosť prieskumu možností. Že sa vám nechce chodiť z banky do banky a porovnávať ponuky úverov? To ani nemusíte – všetko vybavíte cez internet. Vyskúšajte napríklad naše porovnanie hypotekárnych úverov.

Zhodnotenie na záver a naše odporúčanie

Ako vyplýva aj z názorov odborníkov, ale aj podľa štatistických údajov, aktuálne nemáme na Slovensku realitnú alebo hypotekárnu bublinu tak, ako tomu bolo niekoľko rokov dozadu. Ak aj niekde ceny nehnuteľností stúpajú viac, ako je priemer, ide o špecifické lokality napríklad v Bratislave alebo v niektorých iných veľkých mestách.

Napriek tomu vyzývame na opatrnosť pri kúpe nehnuteľnosti a jej financovaní. Neberte si maximálnu možnú hypotéku a na maximálnu možnú dobu splatnosti – do budúcnosti si tak vytvoríte určitý „vankúš“.

Základom je mať aj finančnú rezervu a zvoliť si správnu výšku hypotéky aj kvalitnú nehnuteľnosť.

Ktorá hypotéka je pre Vás najlepšia?

Naša hypokalkulačka Vám pomôže zorientovať sa na trhu s hypotékami. Stačí ju vyplniť a už do pár minút budete mať pred sebou nezáväzné ponuky všetkých slovenských bánk. Hypotéka s úrokom už od 1,19 %:

FinviaHypokalkulačka
HYPOTÉKA PRE MLADÝCH SO ŠTÁTNYM PRÍSPEVKOM
Vzniká na slovenskom realitnom trhu bublina?
Vaše hodnotenie
Bez reakcí

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *