Refinancovanie či prefinancovanie pôžičky je odborný výraz pre veľmi jednoduchý krok – výmenu nevýhodnej pôžičky za výhodnejšiu. Refinancovať môžno prakticky všetky druhy pôžičiek – dlhy na kreditnej karte, prečerpanie účtu, spotrebný úver či lízing. Najviac sa však refinancujú hypotekárne úvery.

K refinancovaniu pôžičky vedie ľudí viacero motívov: Prečo refinancovať?

• snaha znížiť si mesačnú splátku. Inými slovami – ušetriť na pôžičke.
• potreba skrátiť dobu splácania
• potreba zmeniť založenú nehnuteľnosť
• vyňatie spoludlžníka – potreba prevziať hypotéku iba na seba
• nespokojnosť so službami banky

Ďaleko najčastejšou motiváciou pri refinancovaní je získanie finančnej výhody. Refinancovanie je veľmi obľúbené najmä počas priaznivých podmienok na trhu úvermi. Teda v časoch, kedy úrokové miery na trhoch klesajú. Táto situácia je na Slovensku aj teraz. Za nižšie úrokové miery hypotekárnych úveroch môže z časti vyššia stabilita Slovenska (Slovensko a slovenský realitný trh nie sú vnímané ako rizikové) a z časti nižšia úroková miera stanovená eurobankou. Výmenou poskytovateľa úveru je možné získať nemalú finančnú výhodu. Pri bežných hypotékach úspora môže dosiahnuť aj niekoľko tisíc eur. Na ilustráciu použijeme jeden príklad:

Výška hypotéky: 50 000 €

Doba splácania: 15 rokov

Úrok: 5 %

Ak pri refinancovaní tejto hypotéky dosiahnete zníženie úroku o jedno percento, ušetríte veľmi zaujímavých 5830 €. To je viac ako dosť na to, aby refinancovanie pôžičky bol atraktívny krok prakticky pre každého.

Princíp refinancovania pôžičky

Princíp refinancovania pôžičky je veľmi jednoduchý. Existujúcu nevýhodnú pôžičku chcete vymeniť za výhodnejšiu. Cieľom je ušetriť peniaze. Zoberiete si výhodnejšiu pôžičku, ktorou splatíte menej výhodnú pôžičku. Banky za normálnych okolností nemajú záujem vám dávať výhodnejšie úvery. Čím drahší úver, tým lepšie pre ne. Majú väčší zisk. Cieľom každej banky je maximalizovať svoj zisk. Nie je to tak dávno, kedy mali banky na trhu s pôžičkami nad spotrebiteľmi takmer neobmedzenú vládu. Avšak aj slovenský trh s pôžičkami sa pomaly stáva skutočným trhom. Teda miestom, kde prebieha súťaž. Kde existuje konkurencia.

Jediným spôsobom, ako prinútiť banky, aby ľuďom poskytovali výhodnejšie úvery, je nechať ich medzi sebou súťažiť. Jednoducho sa o klientov pobiť. Postupne boli prijaté zákony, ktoré pracujú v prospech bežného človeka a chránia ho pred obrovskou silou bánk. Pri refinancovaní máte v rukách veľkú zbraň. Môžete si vybrať u koho budete čerpať pôžičku. Toto právo nemáte iba na začiatku, ale počas celej doby čerpania pôžičky. Poskytovatelia pôžičiek zvykli v minulosti lákať ľudí na akciové ponuky, ktoré sľubovali mimoriadne výhodné podmienky. Avšak iba na obmedzenú dobu. Banka vám poskytla hypotéku s výhodným fixovaným úrokom na prvé tri roky. Po uplynutí tejto doby však úrok vyletel tam, kde ho chcela banka vidieť od začiatku. Klientovi zostalo iba nepríjemné prekvapenie.

Kedy refinancovať?

Pôžičky je možné refinancovať počas celej doby ich čerpania. Nie v každom momente sa to však vyplatí. Poskytovatelia pôžičiek sa samozrejme snažia refinancovaniu brániť. Za predčasné splatenie pôžičky (bez ktorého sa refinancovanie nezaobíde) si účtujú často vysoké poplatky. Keby štát nereguloval trh s pôžičkami, tak by sme o refinancovaní mohli pravdepodobne iba snívať. Banky však zo zákona od vás nemôžu žiadať poplatok za predčasné splatenie hypotéky v období ukončenia fixácie. Toto je moment, kedy sa otvára výhodná možnosť na zmenu poskytovateľa pôžičky.

Banka má povinnosť vám pred ukončením fixácie poslať informácie o návrhu úrokovej sadzby na ďalšie obdobie fixácie (to je zvyčajne 1, 3, 5 rokov). V momente, keď vám banka takýto návrh pošle, máte v podstate dve možnosti:

• súhlasiť s návrhom
• refinancovať pôžičku

Refinancovanie pôžičky môže, ale nemusí byť výhodné. Či sa vám refinancovanie vyplatí, je potrebné si overiť. A to jednoduchým spôsobom – prieskumom trhu. Ten si môžete pokojne spraviť aj sami. Druhou možnosťou je využitie služieb finančného poradcu.

Posudzovanie výhodnosti prenesenia hypotéky

Posúdenie, či sa vám oplatí refinancovať, alebo nie, sa môže na prvý pohľad zdať veľmi jednoduché – vyžiadate si ponuky na refinancovanie od viacerých bánk. Buď im napíšete, alebo sa zastavíte priamo na pobočke. Je to jednoduché, rýchle a pohodlné. Následne si porovnáte úrokové miery a zistíte, ktorý poskytovateľ pôžičiek vám dal najlepšiu ponuku. Ale… Ono to až také jednoduché nie je. Problémom je, že výhodnosť refinancovania nie je možné hodnotiť iba na základe výšky úrokovej miery. Do rozhodovania, či sa prenesenie hypotéky vyplatí, vstupuje aj niekoľko ďalších faktorov.

• poplatok za poskytnutie úveru- ten môže byť napríklad 0,7 percenta. Teda náklady vo výške stoviek eur. Vysoká konkurencia na trhu s hypotekárnymi úvermi vedie  niektoré banky v určitých prípadoch k odpusteniu tohto poplatku.
• poplatok za oficiálne vyčíslenie dlhu v starej banke – líši sa od banky k banke. Od 7 do 120 €.
• poplatok za vydanie súhlasu so zápisom záložného práva – tu zaplatíte cca 15 až 125 €

S refinancovaním hypotéky môžu byť spojené aj ďalšie poplatky. Niektoré banky môžu napríklad požadovať nový znalecký posudok financovanej nehnuteľnosti. Všetky tieto poplatky je potrebné spočítať a zarátať do nákladov na refinancovanie. Po započítaní všetkých týchto nákladov sa môže ukázať, že refinancovanie nie je až také výhodné.

Nižšia úroková miera nie vždy znamená, že refinancovanie sa vyplatí. Do úvahy je potrebné zobrať všetky náklady spojené s refinancovaním a samozrejme aj zostávajúcu dobu splácania pôžičky. Čím je toto obdobie kratšie, tým je pravdepodobnosť výhodnosti refinancovania menšia. Väčšinou sa však môžete držať základného pravidla – ak je rozdiel medzi úrokovými mierami starej a novej hypotéky aspoň 0,3 percenta, refinancovať sa vyplatí.

Kedy sa oplatí refinancovať?

Refinancovanie je výborný spôsob, ako ušetriť peniaze bez veľkej námahy. Refinancovanie však ani zďaleka nie je výhodné vždy. Refinancovať sa vyplatí vtedy, ak:

Úrokové miery šli nadol. Vaša pôvodná úroková sadzba nezodpovedá súčasnému stavu trhu.

Toto sa stáva pomerne často. Úrokové miery spojené s hypotékami boli na Slovensku pred piatimi rokmi výrazne vyššie, ako tomu je dnes. Súčasný trh s hypotékami je veľmi odlišný od toho spred pár rokov. Refinancovanie však v takejto situácii nie je nevyhnutnosťou. V ideálnom prípade vám banka po skončení obdobia fixácie ponúkne výrazne výhodnejšiu úrokovú mieru. Ak tomu tak nebude, môžete sa pokúsiť o refinancovanie. Alebo sa snažiť na banku tlačiť tým, že presuniete svoju hypotéku ku konkurencii. Na takýto spôsob komunikácie banky väčšinou počúvajú.

Zmena ponúknutej úrokovej miery však nemusí súvisieť iba z aktuálnou situáciou na trhu. Zníženie úrokovej miery môže spôsobiť aj zmena bonity klienta. Povedzme, že hypotéku ste si brali krátko po škole. Banka vám príliš nedôverovala, a preto vám neponúkla veľmi výhodnú úrokovú mieru. Za 5 rokov sa však situácia zmenila. Váš príjem šiel rapídne nahor, profesionálne ste rástli a disciplinovane splácali pôžičku. Vaša bonita vzrástla a banka vám verí ďaleko viac. Preto vám s radosťou ponúkne nižšiu úrokovú mieru.

Rada od hypotekárneho špecialistu Miroslava Káčera:

Refinancovanie je v dnešnej dobe veľmi výhodné. Novela zákona z marca 2017 stanovila výšku poplatku za predčasné splatenie na 1 %. Banky zvádzajú veľký boj o klienta a niektoré dokonca preplácajú pokuty za predčasné splatenie. Podmienkou však je splácanie bez omeškania, pri hypotékach musí byť splatených aspoň 10 splátok a pri spotrebných úveroch minimálne 6. Využite to vo svoj prospech a poraďte sa, kde môžete presunúť svoj úver a získať výhodnejšie podmienky. 

Porovnanie refinancovania u rôznych bánk

Refinancovanie hypoték ponúkajú prakticky všetky banky pôsobiace na Slovensku. Podmienky sa líšia od banky k banke. Nasledujúci prehľad by mal slúžiť ako základ, na ktorom môžete stavať. Porovnávať je potrebné vždy konkrétnu ponuku každej banky.

VÚB Banka

Úrokové miery:

• Fix 3 roky – od 3,29 %
• Fix 5 rokov – 3,29 %
• Fix 10 rokov – 4,29 %
• Úrok z omeškania: 3 %
• Poplatok za poskytnutie hypotéky: 0,80 % z výšky hypotéky. Minimálne 200 €. Maximálne 1000 €.

Slovenská sporiteľňa

Úrokové miery:

• Fix 3 roky – 1,39 %
• Fix 4 roky – 1,39 %
• Fix 5 rokov – 1,49 %
• Fix 6 rokov – 1,69 %
• Fix 10 rokov – 2,29 %
• Úrok z omeškania: 5 %
• Poplatok za poskytnutnie hypotéky: v závislosti od výšky úveru

Tatra Banka

• Fix 3 roky – 1,45 %
• Fix 5 rokov – 1,55 %
• Fix 7 rokov – 1,95 %
• Úrok z omeškania –  5 %
• Poplatok za poskytnutie hypotéky: 0,80 % z výšky hypotéky. Minimálne 250 €.

ČSOB

• Fix 1 rok – 3,50 %
• Fix 3 roky – 1,40 %
• Fix 5 rokov – 1,40 %
• Fix 10 rokov – 2,50 %
• Fix 15 rokov – 4,35 %
• Fix 20 rokov – 4,45%
• Úrok z omeškania – 5 %
• Poplatok za poskytnutie hypotéky: 0,80 % z výšky úveru. Minimálne 150 €. Maximálne 1000 €.

Unicredit Bank

• Fix 3 roky – 0,99 %
• Fix 5 rokov – 1,19 %
• Fix ý rokov – 1,39 %
• Fix 10 rokov – 1,69 %
• Úrok z omeškania: 5 %
• Poplatok za poskytnutie hypotéky: 0 €

OTP Banka

• Fix 3 roky – 1,20 %
• Fix 5 rokov – 1,20 %
• Fix 10 rokov – 2,20 %
• Úrok z omeškania: 5 %
• Poplatok za poskytnutie hypotéky: 0 €

Zuno Banka

• Úrokové sadzby začínajú na hodnote 4,9 %
• Úroky z omeškania: 5 %.
• Je možné refinancovať iba účelové a bezúčelové spotrebné úvery.

mBank

• Fix 1 rok – od 1,59 %
• Fix 3 roky – od 1,79 %
• Fix 5 rokov – od 2,29 % (úrokové sadzby závisia LTV – výšky úveru voči hodnote nehnuteľnosti)
• Úroky z omeškania: 5 %
• Poplatok za poskytnutie hypotéky: 0 % z výšky poskytnutej hypotéky.

Príklad:

Banke dlžíte na hypotéke stále pomerne značnú sumu – 45 000 eur.

Náklady na refinancovanie tohto úveru v inej banke sú:

• poplatok za vybavenie nového úveru v druhej banke 360 € (0,80 % z výšky pôžičky. Ak banka tento poplatok neodpustí.)
• za znalecký posudok zaplatíte cca 140 € + 70 € kolky  (toto platí v prípade, že nová  banka požaduje vypracovanie nového znaleckého posudku)
• predpokladáme, že k refinancovaniu pristúpite na konci obdobia fixácie. Poplatok za predčasné splatenie tak bude – 0 €

Náklady na refinancovanie spolu: 570 €

Koľko v takomto prípade ušetríte?

Parametre úveru:

• výška hypotéky: 45 000 €
• splatnosť: 20 rokov
• pôvodná úroková sadzba: 6 %

Pri refinancovaní ušetríte nasledovné sumy (v závislosti od veľkosti zníženia úrokovej miery):

0,25 % – na úrokoch ušetríte 1 549,53 €

0,50 % – na úrokoch ušetríte 3 082,72 €

1,00 % – na úrokoch ušetríte 6 099,33 €